真金白银一百万的教训：如果你考虑投资公寓，请一定看这一篇

2022年01月04日22:00

这篇文章分两部分。

第一部分以流水账的形式记录一下，我购买公寓的整个经历，包括账是怎么算的，收益和损失大概是什么样子。第二部分讲一讲基于整体购买公寓以及出租公寓的经历，总结几条经验，供大家参考。一、购买公寓的流水账

1、背景其实想买公寓已经很久了。我个人是在西安生活的。在我刚参加工作的时候，我就注意到西安的公寓其实是比住宅要便宜很多的。

西安的住宅在17年到20年之间一口气增值了2~3倍，但是公寓的价格说实话基本都没有动，我举一个例子：

西安的高新区基本上聚集了高收入群体，是一个典型的产业聚集区。咱们拿高新区一条聚集了众多写字楼的繁华路段去举例，左边是公寓楼，右边是住宅楼。17年的时候，公寓楼精装交房7k/平，住宅楼清水交房10k/平，是不是相差无几。21年6月售价，公寓楼9~10k/平，住宅楼30k/平，已经达到了三倍的差值。

2、其实公寓作为资产现在很多人都不太看好

具体列举一下大家说这个不好的原因：1.税费比普通住宅要贵。使用年限大部分只有50年左右。作为住宅的话，它的居住体验不太好，环境一般都比较复杂。入学、居住，权利都没有保障。最重要的，住宅类公寓，居然还限售，占名额的事没人干。基于以上的原因，公寓好购买，但是不太好出手。3、那么我这一次为什么又回过头来考虑购买公寓

首先咱们投资的时候考虑一件事儿，不同的人在人生的不同阶段，持有数量不同的资产的时候，考虑的事情是不一样的。这个东西就跟小马过河一样，一个人很难给另外一个人投资建议，所以我这次也是以记流水账的形式供大家参考。

原因一：因为工作的原因，我这次考虑购买的公寓是我本人一直居住的，大概居住了一年的时间。我对这个公寓的出租情况以及人流情况有比较深的理解。解析一：首先这条公寓东南西北全部都是大型写字楼和软件产业园，导致这条公寓的潜在租户，月收入在西安都属于是上等水平。同时我自己在最开始租房的时候就发现，租房市场基本上是供不应求，周边也没有计划新建的公寓。只有马上开盘的写字楼，以十年为一个城市转移周期来看，人只会越来越多。

咱们量化一下这个公寓出租市场大概是个什么样子。一房出租：2100~2500元/月二房出租：2700~3000元/月多个房型打通出租给公司作为办公场所：基本上在90元/平/月

以上价格的背景是，房屋供不应求，租金价格比我一年前涨了500元/月。

4、为什么突然开始决定买

原因一、分散风险

前面那一段我都说了，在考虑投资的时候每个人的状态都不一样。我是因为手里的现金比较多，同时已经持有了两套住宅，不打算再在住宅里面投入了。
股票、基金也持有，但是比例没办法再加大了。

说白了持有现金太多，需要花一部分。另外其实当时预估到房产税会影响到商业住宅楼。这几套公寓的单价太低了，无论是房产税还是什么，基本上都冲击不到我，直接在租客身上就消化了。当然了，这笔投资也是适可而止，只是在洼地里适当的投资。

原因二、消息面

第一件事是楼下的地铁通车了，这个消息消化了两个月后，就以涨租金的方式反馈到我这边了。其实租金涨，作为资产本身的公寓价值是一定涨的，这就跟年底的估值调整是一样的，早出手就可以早点吃到这部分利差。

第二件事是该公寓拥有学区了，且学区属于高新区。这件事儿其实属于意外之喜，是我买完第一套公寓之后过了一个星期，得知的发布学区的消息。有的时候消息就是金钱，发布学区这个消息出来大概三天以后，所有的在售房源的价格基本上都上涨了30%sim40%,。

第三件事来源于我自己的判断，该公寓在售的100多套房源当中，小户型的房源已经所剩无几了。这个逻辑我会在下面给大家简单计算一下。为什么小户型的房源所剩无几，会影响我的购买决策。第四件事也是最重要的事，公寓在4月份前还属于限售，刚刚放开限售。一个明显占便宜的资产，往往是因为流通性不好而价格低廉，这是价格爆发的最重要因素。5、整体购买思路

首先咱们以终为始的考虑问题，买什么样的房子是最划算的

我个人购买这些公寓主要目的是长期出租。其次才是如果公寓本身的价值产生了大量增值的话，我也会考虑抛售。我以1室1厅和2室1厅的租金举例：

1室1厅：建筑面积34平米、售价34万元、月租金2200元、平效为65。2室1厅：建筑面积56平米、售价56万元、月租金2800元、平效为50。

结果很清楚，购买1室1厅的效果会比购买2室1厅的效果好得多。从市场需求来看，公寓的1室1厅的需求也会比2室1厅的需求大得多。我们的主要受众就是在写字楼里工作的黄金单身汉们。

1室1厅再往下细分：

是34平米的大开间效果好，还是44平米的1室1厅效果好。其实这个事情我一开始没有想明白，这个很正常，因为我们早就不是我们的目标受众了。实际上从效果上来说，无论是34平米的房间还是44平米的房间，他都会是由一个人去承担租金的。当地的租金主要是由目标受众能承担的上限去限制的，所以无论是大开间还是1室1厅，租金的差额不会超过500元。

说的有点绕，我举一个例子：假如说你是一个月收入1万元的打工族，那你能够承受的租金区间天然的就是2000~2500这个范围不会因为这个房间是开间或者一室一厅，就会影响到你的决策超出这个区间。

因为这个区间是心智+收入决定的。那么再算笔账：

34平米开间：售价34万元、月租金2200元、平效为65。44平米一室一厅：售价44万元、月租金2500元、平效为57。

前面我说到以终为始了，咱们收回来加上我的主要目的是长期获取租金，同时潜伏着等待房价上涨。那么从这个目标出发，我应该购买34平米的开间。

都说税费多，那么非住宅型公寓具体的税费到底是怎么算的？

这是当时中介帮我算的费用预估单，特意截了一个图，现在放在这给大家参考一下。总体的额外费用大概是房屋价格的11%左右。对比下二手住宅，如果满5唯一，额外费用大概是房屋价格的5%左右。费用全部买家承担，包括个人所得税。

其实我觉得公寓真正的问题根本就不是税费，而是杠杆

公寓目前只支持50%的首付加|50%的贷款，而且这些贷款要走商业贷款，而且必须是10年内还清。如果是一套总价40万的公寓贷款，结果就像下图这样。

因为没有办法上长期杠杆，贷款年限只有10年这么短，所以公寓这个渠道就一直打不过住宅。说白了，公寓和住宅是竞争性的市场，只有住宅市场相比公寓市场没有优势的时候，公寓才有抬头的机会。

房产税提升了住宅的持有成本的时候，其实对于公寓来说是好事儿。毕竟公寓相比住宅来说认证价格要低得多。

6.37%

6、购买结果

结果一：购买了3套公寓，全部为34平米的开间，单价为31万元（9k/平）、34万元（10k/平）、34万元（10k/平），合计购房价99万元。结果二：实际现金开支为55.5万元，每月月供为5586元（十年）。结果三：全部在一周内收拾干净完成出租，租金为2100、2200、2200元/月，合计租金收lambdabackslash6500元。（不包水电煤气物业暖气）结果四：受学区规划影响（街对面公寓无学区，同街区有学区公寓价格为19k/平）以及小户型基本买断影响，当前公寓小户型售价已上涨至13k/平，浮盈43万元。
二、心得（以Q&A形式）

1、新公寓可以买吗？

非常强烈不建议买。

目前的新开盘的公寓地段看得见的价格已经涨得很高了。以西安为例，西安高新区的新开盘公寓单价可以做到2万元，虽然它是以loft的形式去出售的。说白了，如果这个地段它的现在和未来都是可以预计清楚的，那你基本上吃不到购买公寓的红利。反过来想，如果该地段他的现在和未来你打算去赌一把。以公寓的形式去赌，你还不如去买股票，因为公寓的变现能力是很差的，一旦后续配套和区域开发失败，绝对打水漂。况且，我购买的公寓就是前车之鉴，2014年至今单价由7k上涨到了9k，真的是连通胀都跑不赢，这还是西安市发展最好的CBD地段。

所以买新公寓，你很有可能是为他人嫁衣裳。

2、LOFT可以买吗?

我问过中介同样的问题，loft可以说是小清新以及文艺青年最初的梦想，我自己也是很喜欢loft的这种形式的。但是loft这种东西天生就和公寓的初衷是相悖的。第1点，虽然商家宣传loft的是买一层送一层，但实际上它的售价是比普通的平层公寓要高得多的。比如说高新区同样的地段，如果你是loft的话，你的售价可以在16,000sim2万元左右，但是如果你是平层的话，在12,000sim13,000_c。也就是说商家宣传的是买一层送一层，但实际上我们是花了5折到7折的价钱去购买第2层。前面我也说过了，同一个地段的租户他们的消费能力是有限的，你可以觉得自己喜欢，自己买来自己住，但是你又能住多久呢？人的需求是循序渐进的，loft迟早会被你淘汰，那他最终要面临的事情就是出售或者是出租。你可以想象一下后续接你的盘的人是谁，多数人会想象是一对憧憬浪漫的小夫妻，但是实际上不会是这样的。我在购买这几套公寓的时候，都和我的媳妇儿假扮刚毕业没有任何积蓄，想买一套公寓做自己的婚房的小夫妻，为了房主少抬价。但是实际上会购买这类公寓的人，多部分都是投资客。Loft首先屏蔽了公寓最多的租客，也就是小型公司。其次喜欢租住loft的基本上也都是单身打工一族，他能够支付的金额也就是在2000元到3000元浮动，不会因为你是loft而突破自己的上限。所以loft作为投资品种是强烈不建议去买的，更不用说它需要花费更多的金钱去装修。你如果实在喜欢loft，你可以去考虑租一租loft，自己实际住一住，外面在出租的loft1抓一大把，而且实际住起来了，好处可能比你想象的要少得多。3、怎么讲的价？中介费首先中介费我就没讲价，网上可能说中介费是可以谈的，那在北上广深可能是可以谈的，但是在西安以及公寓市场这么小的单价的情况下，中介费分到中介手里本身就可能只有1000元多一点。他帮你处理一单房屋销售合同可能还没有处理一单出租合同赚的多，但是劳心劳力的事情就太多了，涉及到贷款过户等等的问题，所以大部分中介都是不愿意做的，有人愿意接你的活就不错了。增值税这部分具体怎么操作，请咨询一下自己的中介吧，大家知道可以在这上面动一动脑筋就可以了。房屋总价其实在和众多房主砍价的时候，我也对于处理这部分资产有了一定自己的感受，这里不光是说怎么去砍价，也说一说怎么去处理这些房子。比如说有一套房子，他的房主居然是上海人，问了他为什么要在西安买房子，居然是因为闺蜜觉得这个地段比较不错，他就委托闺蜜帮忙买了一套。整整7年从来都没来西安看过自己的房子，一直都在以很低的价格去出租。最后实在是不耐烦和中介对接管理这套房子，干脆就卖掉了，7000元每平米买的房子以9000元每平米的价格去出售。这基本上就是超级血亏。如果说你看好某一个城市的某一套房子，但是你没有办法亲身打理，我是强烈不建议购买的。话说回来聊一聊到底怎么去看房子的总价，我是从9500砍到了9000，主要的方法就是装可怜。在谈判过程中我也发现了一个问题，就是不要挑房子的不好的地方。屋主基本上是把你挑房子不好的地方，等同于在攻击他的人格，所以我们一定是要从房子很好，我也很喜欢，我也非常想拥有，但是我确实是没钱这一块的，假装弱势的角度去跟物主谈判。
不然很有可能就谈崩了，我为什么这么说呢？因为在公寓市场，如果基于我上面所说的逻辑你看好了一套公寓，这套公寓肯定是有一个很大的背景，就是卖房子的人也不着急。因为这套公寓本身它产生的租金就完全cover的住他的持有成本，它是一只下金蛋的鹅，卖房子的人基本上都是处于一种可能长期来看需要用钱，但是短期把房子放在这儿，也不会有一种着急变现的冲动。所以谈崩了就等于没得谈，大部分把公寓挂在中介网站上去出售的房主都是抱着能卖就卖，不能卖就拉倒的心态，这时候一定要有一个良好的谈判态度。谈到最后，上海的那个姐姐隔着电话祝我们早日住进自己的爱巢，把我和我媳妇还闹了一个大脸红，心里感觉有点过意不去，为了稍微便宜一点，什么戏都演了。

4、学区是怎么回事

对于这个意外之喜，我也觉得很惊讶。在早期准备购买公寓的时候，我就问过中介，这套公寓为什么比其他公寓便宜那么多。中介跟我说的原因是该公寓没有学区。反正我要的是租售比，所以我就以没有学区的心态去购买了第一套公寓。在第2套第3套公寓购买的前一个晚上，我就收到了新增学区的通知，本来不着急准备慢慢谈的，立马打电话给中介要求约谈剩下的几个业主。也是抢在其他业主反应过来，准备涨价之前把合同签完。先下手为强，后下手遭殃，有的时候就是这么简单。5、这个地段能红多少年其实这也是一切假设的开始，我既然打算做长租，那么这个房子的地段要一直红红火火的，我的测算才能成立。这个地段是西安市高新的二期。我们对比大概是15年前开发的西安市高新的一期，目前高新一期的租金大概还在2100元左右。这个地段预计能撑20年左右。根据年租金上涨模型计算，我预计在15年内收回全部成本，并余下一套房产。另外商业住宅如果涉及到拆迁的话是按三倍价格去补偿的。民用我没记错的话是一倍补偿。6、产权是多少年我购买的这套公寓是50年产权，现在听说还有70年产权的公寓，不过产权不是问题。现有政策是满50年，你掏一笔小钱，这个公寓就能继续住着。不过我说实话，以公寓的建筑水平和使用人员的复杂程度的话，一栋公寓真的很难撑50年，撑过50年的公寓十有八九是要被拆掉了，安心等1:3的补偿吧。7、阳光、朝向、楼层，对售价和租金有什么影响说实话都到这个价格了，基本上也没有影响了。首先我们的租客他白天都在上班，回家基本上也已经天黑了，就算有个周六周日，他也不愿意在小屋子里呆着，基本上也是出去玩，所以这个房屋对于大部分租客来讲都只是一个睡觉的地方。我之前还担心过自己购买的一个低楼层的房间，阳光不足，但实际上很快就租出去了，这个租客看都没看，只要对价格满意，房间还比较干净，秒签。另外说一个判断能不能租得出去的小技巧，打开手机看一看这个小区的租金。如果这个小区的租金明显是比较高的，你可以放心的去买，他很快就能租出去。因为租金是实实在在的，受供需关系影响的一种价格。如果租不出去，房主是会把租金一降再降的，因为房屋出租本身是没有成本的，但持有空房屋对于房主来说是一种损失。以2100元的房屋举例，每空置一个月，相当于降价200元，房主只要不傻，就会立刻降价谋求出租。所以如果这个小区的租金价格很高，那么一定程度上就可以等同于这个小区的房间是供不应求的。差不多就是这样！洋洋洒洒写了五千字，希望对大家有用。