光年

2021年01月27日08:25

文章共分为4个部分：

一、法拍房的由来，和二手房的不同二、法拍房有哪些风险、如何规避三、法拍市场的体量，纳入限购对法拍市场的影响，法拍房中的机会四、买法拍房应该怎么下手，找套房子实操举例

原文发布在我的微信公众号，是因为上海法拍房新出了限购政策，写的这篇文章。摘录了主要的部分过来，全文也可以移步观看：https://mp.weixin.qq.com/s/qGIxlcxR407h-H5L7rTeJA

一、法拍房的由来，和二手房的不同

法拍房一般是因为债务纠纷，债权人向法院提起诉讼。

法院经过审理判定情况如实，欠债一方资不抵债，通过司法程序对欠债人的房产进行拍卖，拍卖款用来偿还债权人。

法拍房和二手房在本质上并没有什么不同。房子还是那个房子，如果房主自己挂牌出售还债，它就成为了链家、贝壳、安居客上的房源。

因为变成了法拍房，主要的不同有这么几点：

最大的区别，是你面对的交易主体由原房主变成了法院。法院这个卖家有点死板，有点高冷，不讲价、拍卖价高者得；不能延期付款，必须按照它说的办法，在规定的时间内付钱、办手续。

房子不能随时去看，拍卖前会有一天的空开时间，有意参拍者可以去实地看房。

参拍之前要交保证金（大约起拍价的10%），才有资格参与；以最高价拍中以后，一般会要求在2周内付清全款；没有拍中的话，保证金会退还账户。

办理过户拿法院文书自己就可以去房地产交易中心办理，不需要原房主配合签字。

二手房一般所有税费都由买家承担，上海本地法院执行的法拍房，基本上是税费各付，买方先行垫付上家税费，再到法院报销。

如果有欠着的物业费、水电费、燃气费，二手房在过户前会由卖家结清进行交割，法拍房一般是由买家承担。

二、法拍房有哪些风险、如何规避

在多数人的认知里，法拍房涉及案件、纠纷、查封、抵押、户口、产权、税费、贷款，可能还会有清场风险、长期租赁风险，会担心能不能拿到房子、拿到房子以后会不会有后遗症等。

这些担心其实都源于对这个领域不够熟悉，法拍房是会比普通二手房流程更繁琐一些，风险更大一些，但是风险并没有想象的那么大，而且完全可控。
基本不会有问题的：

房子涉及到的案件、纠纷，在多家银行、个人处有过抵押，被多家法院查封、轮候查封，在你拍到这个房子、办完过户手续以后，就统统和你没有任何关系了。

这个房子的拍卖款会由法院做出分配方案，按照债务顺序依次偿还债权人，够还的最好，轮不到的债权人只能去看欠债方还有没有其他值钱东西。

如果有债主后期再找上门来，如果他不知情，就把拍卖文书和房产证拿给他看，告诉他这个房子已经和欠债方没有关系了；如果他知情还上门来寻衅捣乱，现在是个法治社会，打黑除恶永远在路上。

有点影响但问题不大的：

能不能贷款？

首先回答，能。

全款是流程最为简单的，全款支付后满足条件的可以自己去做抵押贷。

如果想做按揭贷款，目前上海市场上的法拍房源多数可以正常办理，能贷到的成数和买二手房一样，取决于你的征信报告，贷款记录和收入情况。办理贷款的有很多，可以是自己熟悉有业务往来的银行，可以咨询拍卖页面上提供贷款支持的银行，甚至可以直接联系这个房子办抵押的那家银行，以及还会有众多的贷款中介可以提供服务。

要注意的是，因为付款周期短，贷款的材料要在参拍前提前给到银行，预审完材料，确保有放款额度，才能保证在中标以后的及时放款。

最后，公积金贷款不行，公积金贷款流程繁琐、周期长，满足不了法拍房的付款时限要求。

租赁问题

买卖不破租赁。二手房交易，如果房子有租约，租客可以要求执行完租约，法拍房也是一样的。

短期租赁还好，如果出来一个10年、20年的长期租约，拍到房子岂不是傻眼了？

其实也不用过分的，法院在上拍之前，会把情况调查清楚，如果存在租约，在拍卖公告就会注明。

如果是没有实际租约，单纯是原房主捣鬼，在拍卖后弄出一份长期租约的，法院根本不会采信，因为：1.上拍前有公示期，相关权利方可以来申诉权利，租客还有优先购买权；2.有没有长期的实际租赁关系，是很容易取证的。

产权问题

最基本的商业用地还是住宅用地，是住宅还是商业用房，40年、50年、70年产权，这些都属于第一时间就会知道的信息。

需要注意的是房子的产权如果比较复杂，涉及到公司、继承、赠与，如果没有进行详尽的产调贸然拍下，可能面临大额的税费问题。

而不用太担心的原因：1.上海本地法院执行的多数房源，税费各付，即使有高额税费，也是由上家承担；2.对于特别中意，又是税费买家全部承担的，可以去做一下产调，市场上也有很多这种服务。
户口问题

法院只负责拍卖房产，不负责迁出房子里的户口，一般也会在拍卖公告里注明。

不用太过担心原因依然有2个：1.房子里有户口，完全不影响你办房产证、后续自己落户口，只是心理上会不舒服；2.在上海，是已经出台了强制迁出户口的政策，如果原房主不配合，可以到派出所通过程序强行迁出至社区。

需要重点注意的，就只剩下一个问题了：

房子存在占用，原房主或者他人居住在里面，后续清场存在困难。

这是一个麻烦和机遇并存的问题，如果想就求稳，就选择没有占用、法院有钥匙的房源去参拍；如果做了前期调查，和法院、拍卖行提前沟通了解过，或者自己有办法，清场难度不大的，可能会是一个折价买入的机会。

而且在上海，拍卖公告里不会写，但是很多房源，法院是会负责清场的，只是流程比较繁琐，需要的时间会比较长。

三、法拍市场的体量，纳入限购对法拍市场的影响，法拍房中的机会

法拍房一直是一个小众市场，上海作为体量和效率都在前茅的城市，2019年的法拍房上拍数量2千6百多套，成交数量1千7百多套；2020年有消息说受疫情影响，生意做不下去导致法拍房数量大幅增长，结果我查了一下上拍数量2千6百多套，成交1千6百多套，都没有达到2019年的水平。

和上海市场动辄20多万套的二手房市场对比，是个小到不能再小的小众市场。

法拍的热度也是跟随二手房市场的大势变动，二手房市场冷淡，法拍也冷；2020年疫情过后，上海二手房市场逐步升温的时候，法拍房也跟着火爆了起来。

总数据上看，2020年下半年以来，几个核心区的平均成交价格普遍存在溢价，到了具体房源上，出现溢价30%以上的房源都屡见不鲜。

我随便找一个近期成交的房源给大家看一下，注意一下它的评估价和成交价。

评估在上拍之前，时间会早一些，赶上市场行情变化快的时候，会不那么准确。对比一下贝壳同小区的在售房源，上面拍卖那套是40.48平，成交价633万；下面这套44.64平，挂牌价490万。溢价已经超过了it30%的水平。

bigcirc

因为它是一个合法的破除限购的渠道，不需要灰色的JIH、税单等办法，可以光明正大的买入自己在上海的房产。上海也是有很多没有户口、社保个税不够、单身限制的刚需，有这方面的需求。

在我参拍的那段时间里，总价低的小户型房源，更容易出现溢价，大面积、高总价的房源，相对来说还好。市场热度发展到2020年底，已经不分大小、总价，统统溢价了。

这次的限购政策，又把刚需的这条通道给堵死了。法拍房回到了具有购房资格的人群中去，而这些人，有着限价新盘可以打新，有广阔的二手房市场可以选择，对法拍房不关注、不了解、有担忧。

上海法拍房的热度会迅速下降，相应的连锁反应会包括上拍房源相应减少，参拍人数大幅减少，折价成交再次回归。

这也是全国绝大多数城市里，法拍房市场的情况。

所以，如果你看完这篇文章，在自己的城市有购房资格，对法拍房有了一定的了解，知道它不是那么可怕，自己有购房需求，不管是自住还是投资，都可以把法拍市场纳入关注，这是一个有机会捡漏，折价买到房子的市场。

四、买法拍房应该怎么下手，找套房子实操举例

拍卖网站主要有三个：阿里拍卖、京东拍卖、公拍网。另外还有两个极小众的网站，我记不清名字了，也没有去查，那俩网站一年上拍可能只有十几、个位数。有心人可以查一下，说不定更容易捡漏。

买法拍房其实和二手房一样，第一步要确定自己的预算，在自己预算范围内选择能满足要求的房子。

要求太多，预算满足不了，就得学会取舍，在区位、面积、学区、交通、房龄、户型、配套设施等等方面排个序，优先满足最主要的那几个方面。

买房子，不管多少预算，多数都是一个妥协的过程。我曾经陪5K万预算的人看房，一样找不到满意的房子。

法拍房因为没得挑，只能在法院上拍房源里做选择，可选余地就会更少，只能在预算范围内和有限的房源里去做个匹配。

我们今天就假设我随便从阿里拍卖上找的这套在拍房源，符合需求，来看一下应该如何实操。

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刚接触法拍，就仔仔细细把每句话都阅读清楚，有不清楚的找人问清楚。主要信息会集中在拍卖公告和拍卖标的调查表里。我只贴一下拍卖公告，然后说一下要梳理出哪些主要信息。

房子的主要信息如下：

丁香路999弄1号202室，小区名字联洋花园。

土地性质为住宅，房屋用途为居住，是普通住宅用房。

房源建筑面积134.46平米，所有权来源买卖，产权人1人，看起来产权比较干净，应该没有高额税费。

房屋空置没有占用。

2003年的房源，总高12层，这个房子在2层，楼层不理想。
执行法院是上海本地法院，评估价1211万，起拍价848万。起拍价没有什么作用，不用太过关注，更应该关注的评估价和当前市场价有没有偏差。

物业费2.7元/平/月，属于一个常规物业收费水平，不是豪华物业，日常维护应该还是可以的，有待后续实地去验证。

物业费自2020年10月后没有缴纳，水电煤欠费情况没有列出。物业欠费时间短，应该总欠费金额不大，后续到物业核实。

有多次查封和抵押记录，不用过多关注。

拍卖时间为2021年3月8日10时至2021年3月11日10时止，尾款支付时间为2021年4月1日16:00时前，付款周期20天。

总体看下来，房子本身基本没有问题。

然后对照高德地图看区位、交通、周边配套，上链家、贝壳查一下这个小区的在售房源，找一下同户型房源的挂牌价和历史成交价，到上海本地宝查对应学区。

因为写文章时间有限，我就不详细去查这套房源信息了，贴一个我用一小时纯手机查阅资料、没有实地走访，给朋友咨询房源的回复。

拍卖登记、交纳保证金：可以通过网络直接登记、网银缴纳保证金，也可以到拍卖行线下登记、缴纳。

在规定的时间里参加拍卖：线上出价，点一下鼠标加2万，或者直接更改数字输入10万，拍卖加价的过程还是很爽的。需要注意的是，结合前期的调研，清楚这套房子的实际价值和自己能承受的最高价格。一旦拍卖价到达最高限价位，果断退出，不要留恋，这套房子和你无缘，寻找下一套吧。

付款：如果竞买成功，在约定的期限内付清拍卖成交价款。

办理产权证：成功支付以后，法院出具《民事裁定书》《协助执行通知书》等，买受人靠这些材料办理缴税、房地产交易过户手续，取得房地产权证。

交房：过户后，向拍卖公司领取房地产钥匙。

一个顺利的全流程，OVER。

城市越发达，各种服务都会存在，法拍房这么小众的一个市场，光我接触过和知道的法拍中介公司就有五六家存在。

如果实在自己参拍不放心，也可以找中介机构协助，中介会帮你筛选房源，联系贷款，对接拍卖行和法院，解决清场交房中遇到的问题。只要花钱，就会有人提供服务，中介费一般也是itDeltaitmathcalZ，性价比不高。

写累了，今天的分享就到这里，有问题可以关注我，后续会持续分享有价值的信息。