2021年深圳艰难的换房记录

⼀只猪2021年深圳艰难的换房记录

写在之前⼀套房⼦，如果只是⾃住，为了舒服享受，完全不考虑保值升值，⼤可任性⽽为，毕竟“千⾦难买我喜欢”，本⽂所有的逻辑和讨论都是基于保值升值的⻆度⽽展开；如果你是以下⼏种情况：

1.没买过房，但是有买房的打算

2.已经有房，但是有换房的打算

3.有多套房，有资产优化的打算

⽆从下⼿或者有诸多疑惑，欢迎和我联系，我们⼀起探讨学习、⼀起进步

第⼀套房1.我是⼀个...

2021年深圳艰难的换房记录

2021年深圳艰难的换房记录

来自：生财有术一只猪

写在之前

一套房子，如果只是自住，为了舒服享受，完全不考虑保值升值，大可任性而为，毕竟“千金难买我喜欢”，本文所有的逻辑和讨论都是基于保值升值的角度而展开；如果你是以下几种情况：

1.没买过房，但是有买房的打算

2.已经有房，但是有换房的打算

3.有多套房，有资产优化的打算
无从下手或者有诸多疑惑，欢迎和我联系，我们一起探讨学习、一起进步

第一套房

1.我是一个06年毕业的大龄程序员，08年来深圳到现在已经13年了，15年4月（就是营业税5改2，330后暴涨初期）在宝安西乡买了人生第一套二手房，72平小两房，总价200w；当时比较焦虑，因为在深的同学基本都在15年前买了，加上330的政策一出，市场一天一个价，基本没考虑太多，也没有时间想太多，就是感觉被一种莫可名状的氛围裹挟着推着走，看了两天就定下来了，签合同那天是4月13日，一想到30年的房贷，整宿无眠，头痛欲裂；对于一个从西北小农村出来的没见过世面的小中年，200w无异于天文数字，不过后来15、16年的事情大家都知道了，回想起来，真是庆幸自己当时的冲动之举；新一线二线城市可能还好，呆在北上深杭真是不容易，你永远不知道房价的天花板在哪里。

2.20年满五之后，就想着要卖房，原因是我的小区距离一号线西乡站超过一公里，周边环境一般，学校一般，这五年的涨幅可以说是差强人意，将来升值的潜力实在有限，之前因为是在南山科技园上班，为了方便所以买在这里，20年下半年公司为了降成本搬到了龙华，就更加坚定了这个房子一定要卖的决心。

3.第一次买房，买的稀里糊涂，不明就里；卖房也是没有章法，不得要领；本来去年5月份刚好五年期满，为了好卖就想刷墙，但是疫情期间，刷墙也要报备，申请流程又繁琐，一直到7月底将房源挂在链家，陆陆续续来过30多个客户看房，虽然其中三两个有购买意愿，但是一直到今年1月才卖出去签了合同，其中教训过于深刻，因为半年的时间这套房子没有升值，而其他区域相当多的房子都在持续上涨。

4.卖房难，买房更难，新房还是二手，公寓小产权法拍房回迁房有没有机会？深圳这么大，如何选区域，怎么挑小区，放眼望去遍地都是房子，哪个才是属于我的那套能够进行资产增值的？至少一个最基本的常识还有：只买关内纯住宅，虽然有中介推荐好位置的公寓，南山的老破大，或者关外偏僻位置的新房，最终没有犯错踩坑。

5.本来还比较执着于新房，甚至还尝试去打新光明的网红盘电建洺悦府，不过积分不够，幸好没打中，否则现在肯定后悔；网红热点新房基本跟周边二手房都有差价，上了央视的华润城、今年很多人都在等的海德园等，但是不是所有的热点新盘都值得打新，
一是价格差未必就是真实的，因为有些区域炒作太过明显，二是新房交房周期长拿证时间甚至待定，在深圳这样三年五年一大变的市场，持有成本非常之高，三是新房没有操作空间，流水、月供、征信等资料审查非常严格，批贷不易，特别在shenfangli事件之后，所以坚定不移的选择二手房。

6.一个更加深刻的道理不断在提醒着我：几年前在深买房和不买房的人，差距已经肉眼可见，买错房和买对房的差距同样巨大，从周边同事同学朋友的实例可以得到验证，这里面一定蕴涵着某种无法言说的道理。为此花了不少时间精力全面学习了房产相关的知识，以下都是学习过程中的一些笔记和总结，很多东西并没有展开，不过还是希望能为正打算买房卖房的你提供些许启示，即使你不在深圳而是其他城市，底层逻辑都是相通。

市场之分化

15年以后，市场逐渐从通涨进入到分化阶段；一套房子，闭着眼睛买都能涨的时代一去不返；时间来到2021年，这种现象已经越发明显，而且这种分化还会持续加剧下去1.区域的分化：罗湖，幸福里银湖蓝山中海天钻（曾经豪宅）；龙岗，公园大地（曾经豪宅）；龙华，金茂府（19年开盘2年还没卖完），圣莫丽斯熙园（曾经豪宅）

2.楼盘的分化：福田，中央花园（曾经豪宅）价格是周边优质普通住宅的一半

3.楼层的分化：南山，麒麟花园（麒麟中学）顶层复式价值远低于同楼其他层

思维之转变

1.消费思维（以房为本）到资产思维（以人为本）的转变

2.城市->区域>房子，城市选错，一切都错

3.关注价值，兼顾喜好，不能凭感觉、凭喜好、随大流、追热点

4.房子不是家，不对任何房子有感情、不对任何房子有偏见

5.拒绝一步到位，延迟满足、好房子是换出来的

6.投住分离，一房多用，信用背书

7.趋势把握能力

8.信息分辨能力

价值之判断

用所选区域标杆豪宅作为锚定房产价值的判断标准

南山天花板：深圳湾、红树湾

福田天花板：香蜜湖、中心区

罗湖天花板：蔡屋围、万象城

宝安天花板：宝中、尖岗山

龙华天花板：红山、深圳北

目前被低估，未来有变化，有稀缺资源，可替代性弱，产品结构强，周边配套成熟，人员构成层次高；产业中心在哪里，核心资源（学校、地铁、商城、医院、公园、书城、剧院、甲级写字楼群）在哪里，圈层在哪里，金融在哪里，价值就在哪里

1.居住：容积率，楼间距，绿化，楼层，户型，朝向，采光，装修，地铁，公园，超市，医院等2.投资：稳定没有变化，只有变化（教育局学位划分变动，住建局城市规划更新）才有升值

3.学位：不要被圈子、师资、生源、排名欺骗

4.圈层：香蜜湖、深圳湾、华侨城、蛇口

5.金融：抵押贷款、二次抵押

好房之标准

一套房子，不能因为便宜而买，不能因为看上去美好而买，房产的投资机会永远都有，但不是所有房子都能买，什么标准？

1.一线城市的核心区域

2.高层次产业聚集的产业中心

3.能够产生良好现金有持续收益的结构性资产

简单点就是：
好租：查询租房数量和价格

好卖：查询成交数量和价格

好贷款：查询银行评估价

中介店铺、周边饭馆、小区停车场、甚至可以和小区业主聊聊，等等都可以考察到更多细节

反面教材：不限购，只有新房，没有成熟二手房市场的房子是没有价值的

1.住宅是否限购：重庆

2.二手房是否限购：中山

3.限购政策差异：东莞

房产税的意义

上海（2011年开始，只针对新房）、重庆（2011年开始，只针对多套、独栋、高端住宅）已经试点10年，只是存在感太低，其对房价的影响极其有限，然而未来一定会全面彻底的推行，目前看有加快的趋势；对于税率、基准、用途、减免方式等等诸多方面，政策也不会一刀切；在美国一直印钞，国内M2一直在涨，富人通胀穷人通缩的大背景下，房产依旧是保值抗拒通胀的利器，只是要考虑持有成本（如房产税）

一线城市：大量的国际买家（如北上广深）

二线城市：大量的外省人买家（如武汉成都）

三线城市：主要是本省人买家

从发达国家已经走过的经验看，人口会越来越往城市群聚集，将来三线城市不可避免的会衰退，四五线城市甚至会大量消失

坚决规避

这些类型的资产，不是不能买，而是不适合普通人，没有极其专业之能力，其中风险很难避免，对于普通人而言，应该把规避风险放在首位，守护资产比什么都重要
1.公寓：适合有钱任性的土豪、招商引资的需要；税费高昂，不带学位，好租难卖，不是所有的公寓都叫深圳湾1号

2.商铺：网购崛起、商业综合体冲击的浪潮之下，实体店多半命运维艰

3.写字楼：供应量大、房产税高，大冲拆迁多出的土地

4.回迁房：烂尾风险（小开发商）、办证时间（大开发商延迟交税），投资周期不确定

5.法拍房：清场风险，癌症晚期

6.保障房：包括人才房和安居房，和住宅只能二选一，错过买房时机，机会成本

7.军产房：坚决不能碰，你懂的

8.小产权房：交易风险大、银行不贷款、法律不保护，法律明确禁止

住宅：红本产权，民生问题，是否拆迁业主投票，其他产权是否拆迁政府决定

十大天坑

1.规划：不确定性大，落地难，如光明龙岗

2.学位：竹林中学->红岭收编->科教院，巨大的不确定性

3.低价：财富大厦（商住）

4.豪宅：港丽豪园（豪宅），被周边普通住宅拉低价值；对比龙岗龙华宝安罗湖的豪宅和南山福田的豪宅

5.风水：中银花园（凶宅）

6.高容积率：壹城中心（高容积率的超高层住宅群）

7.旧改：白石洲，中旅广场，东组团（自建拆迁办）

8.老破大：京光海景；老（楼层超过20年）、大（面积超过140平）

9.临深：粤港澳大湾区，除了广深，一律避开

10.不确定性

买房之前

结果导向：几年以后什么人会买这个房子？根据自身需求与定位，总价700w左右，投资为主，保值增值为目标，3-5年为周期
南山：接近南山产业中心（总部基地）的南油片区

1.预审资质：社保、名额、征信、贷款、业主背景调查（确认业主身份与房产档案信息一致、业主负债比、房子是否被抵押查封拍卖、房子有无长期租约）

2.财务盘点：收支、现金、可调度资金、可盘活资产

3.资产诊断：房产价值分析、资产负债率分析、资产结构分析、个人风险分析

4.购房定位：居住、投资、学位、圈层还是金融

5.购房方案：预算、月供、名额、选房、首付、防火墙、成本精算、风险、贷款，注意事项

踩盘记录

走马观花，不进小区，只看周边，房子的价值不在房子本身，而是由其周边环境配套决定

1.罗湖02-27（国贸渔民村，万象城，大剧院，幸福里花园；桂圆中学；笋岗，华润万象华府，嘉宝田花园；洪湖公园，人民公园，老街，东门，书城，地王大厦）2.福田3-06（竹子林，香诗美林，越众小区；香蜜湖，香榭丽花园，香域中央，深中，翠海花园，熙园；景田，特发小区，天然居；梅林，碧云天，绿景虹湾，梅林一村，凯丰花园）3-13（冬瓜岭，彩田村，彩田怡色，长城盛世家园；岗厦，雅颂居，星河世纪，恒运豪庭；福民，景源华庭，皇庭居，时代星居；益田，中港城；新洲沙尾，绿景中诚天邑花园，嘉洲富苑；购物公园，城中雅苑，皇庭世纪）3.南山4-05后海漾日湾畔，海洋之窗，观海台，蔚蓝海岸；海月海月花园，君汇新天，太古

城，曦湾天馥，天骄华庭；湾厦恒裕滨城，后海公馆，阳光海滨花园，翡翠海岸，澳城花园；东角头水映山岸，半岛城邦，南海玫瑰园，海韵嘉园，招商双玺
大致了解了目标区域后，接下来就是找中介，实际去小区看房了，主要考察居住属性

104-10：皇庭世纪、东方雅苑、花好园

04-11：青春家园、阳光雅里居

04-17：友邻公寓、光彩新家园

404-18：金港豪庭、皇庭彩园；信合自由广场、金海岸大厦、心语雅园

505-09：信合自由广场、梦想家园（无阳台、人车不分流）、雅仕荔景苑（物业差）

精细计算

税费明细精确计算以后，在多个备选中，选择性价比最高的，直接上图

签订合同

小区和房子确定后，签合同就是万里长征的最后一步，本来1分钟的事，无奈业主是香港户口，如果要省个税（5W），得去香港办理“家庭声明书”，回来会被隔离，商议了三个小时，业主才同意延迟一个月去办理，不过后来他找了关系，不用去香港，只是需要买家多承担1W的成本

中介套路

1.微信上发的信息，建筑面积是75平，看到房产证发现实际是74平2.微信上的回复是10楼，实际是8楼，对于总层34而言，有点太低

3.看房的时候业主父亲在家，特意确认了下他是大陆人，没想到其女儿，真正业主却是香港户口，比大陆户口多1W多税费
4.欠款居然高达300多（当初三成首付买的），超乎想象，赎楼费近3W5.中介佣金按1.5个点，鉴于这么多的隐瞒信息，这个价其实可以谈

工商银行

去做资金监管的时候

1.会议室桌子布满灰尘、水滴、污渍

2.住房贷款必须绑定信用卡

3.住房贷款必须办理U盾

4.U盾，需要客户经理签字，机器又坏了

5.U盾证书下载与绑定，操作极为繁琐

6.用破电脑打印社保

7.打印交易明细，不能直接导出，要发到邮箱，默认设置了加密，但是密码是啥？8.除了户口本、身份证、银行流水、收入证明，还需要定金收据，银行流水要1年，收入证明要重做，导致跑了两次；后来又追加要了无房证明和卖房合同

本以为招行的服务比以前差远了，工行的服务完全不匹配它1.84w亿的市值

卖房日志

10123：签约20201：网签、面签、评估、资金监管30208：批贷40209：过户50219：领房本（因为我是自行赎楼，很快）60310：放款78总价：5309定金：4010首付：11911商业贷款：28112公积金贷款：9013监管：530-（left(281!+!96!+!46right)~=~119

买房日志
10513：签约20521：家庭声明书（业主是香港户口）30526：网签、面签、评估、资金监管40603：批贷50610：赎楼6拖延、拖延、、、70625：由于业主的公司被起送，她作为法人，担保公司（中诚致信）一直让她不断提供资料证明，80701：担保公司放款90707：过户100712：缴费、拿本、抵押110724：交房1213总价：68814首付：42315指导价：53016贷款：26517定金：3518理论监管：530-（265substack+35）=23019实际监管：688-（265substack+35）=388，mathbb1:265mathbb-35=23mathbb02：388-230=15820指导价出台后，虽然名义上是5成首付，首付比实际要多出158w2122税费（共：21.5w）23家庭声明书：1.3w24境外买卖合同公证费：Theta8upnu25因业主不去香港产生：1w26赎楼费：3w27赎楼公正：0.1w28契税、登记费、贴花：5.3w29中介佣金：10w

大事记

10208：二手房指导价出台，成交量跌冰冻，直接影响贷款额度，平均算的话，以前的三成变五成，20223：商务公寓、宿舍可以配建燃气管道303月：开始严查经营贷、消费贷40404：深房理事件，曝光“深房理摇篮会员”102份炒房资料50408：深圳市七个部门联合发布通告，将对涉及“深房理”的举报事项进行联合调查处理60409：央视新闻频道《新闻30分》报道“深房理”704月：各大银行开始严查首付来源，银行流水作假80512：华讯方舟开发的天谷公寓暴雷，331套被查封，就在我之前小区（宝田雅苑）附近90517：深圳市统计局发布七普公报，2020年深圳市常住人口1756W，比2010新增714W100518：赛格大厦晃动110520：房贷利率上升，首套由4.95升到5.1，二套由5.25升到5.6120521：贷款逾期，皇庭广场被申请查封，5月14号刚和杭州来的同学在那的“大秦小宴”吃了顿家乡饭130522：房产税在深试点的消息又开始喧嚣140525：疫情加重，盐田港出现两例无症状感染者后，密切接触者扩散到了很多地方，不少小区开始150527：落户政策收紧，深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）发布，核准类学历型人才的底线要
160528：针对新房的《通知》要求分期开盘的新房销售价不得高于上一年度同地段同类型新房的网签170528：成都发布二手房指导价180602：深圳市地方金融监管局对9家从事赎楼担保业务的小贷公司进行监管约谈190701：北京西城区学区房多校划区政策，德胜和月坛片区2020/07/31后买房的全部调剂200709：央行全面降准0.5个点，释放流动资金约1万亿210709：西安发布二手房指导价220709：上海发布关于整顿二手房市场秩序的通知，包括挂牌信息核验、增加价格信息核验230709：深圳发布《公寓进一步加大居住用地供应的若干措施-征求意见稿》，拟允许商业改居住，商240716：即日开始网签合同前，预先审核客户购房资质（身份证、户口本、婚姻证明、社保/个税证明

学位

父母是孩子最好的老师，家庭是孩子最好的学校，万不可将希望完全寄托在学区房上，望子成龙、望女成凤的思想不能有相比于单纯的成绩，培养孩子的独立人格、学习习惯、良好教养、兴趣爱好、与人相处等等更为重要

学区制度：大学区、共享学区、分享学区、单享学区、优享学区等，执行细则各区不一；优先入学权有年限限制（侨香外国语小学（私立））；学位紧张时需要累积积分

第一梯队

按照升学率划分，非官方排名

1.四大：深圳中学、深圳实验、深圳高级（学区特别大，低质区域有被划出风险）、深圳外国语（无学位房的概念，择优录取）2.八大：+红岭中学、宝安中学、育才中学、南山外国语3.十大：+翠园中学、深大附中

主要教育集团

结对帮扶办学，委托管理办学，南山、福田在名校集团化的路上越走越远，感觉关外和关内的教育差距越来越大

南山：南二外集团、南山外国语集团、南山实验集团、育才集团、深圳湾校区福田：深圳高级中学、深圳实验集团、红岭集团、荔园集团、福田外国语（南、北校区）、园岭集团、莲花中学、石厦学校、明德学校、福田外国语学校
罗湖：深圳中学、翠园集团、螺岭集团、罗湖外国语集团、翠竹外国语学校

宝安：宝安中学、宝安实验学校

龙华：深圳高级中学（北校区）、新华中学

龙岗：深圳中学（龙岗分校）、深圳外国语学校（龙岗分校）、深圳实验学校（坂田校区）、百合外国语学校