写给新手的买房建议
生财有术 ·
写给新⼿的买房建议
Weiyi.Tuo🌝
昨天10:38
写给新⼿的买房建议
刚刚的主题因为有⼆维码，所以被删了，修改过后再发出来
不讨论买房时机，只讨论怎么挑选⼼仪的房⼦
我发现买房就是⼀个让你逐步认清现实的过程。
2018年下半年我动了买房的念头，前后看了40多套房⼦（⼆⼿），7个楼盘（新房），也和从事房产的朋友聊过很多次，在挑选房⼦上还算有点⼼得。
回顾之前看房的历程，我发现普通⼈买房时，有2个误区
⼀定得⻢上住
⼀步到位
关于第⼀点，按我妈的意思，现在买了⼜住不上，要不然等⼯作稳定了再买？
我的想法⽐较简单，买了当然要去住，但是也不着急⼀时半会⼉，不⾏还能租出去，赚的租⾦也能和房租相抵嘛
看到后⾯房价的⾛势，我⼼⾥暗暗庆幸，还好早上⻋了，要是等到现在同样的房⼦要多⽀付百⼗来万。
后来，我看了胡润的中国财富调查，对，就是那个告诉你挣多少钱才能在⼀线城市财富⾃由的⼤兄弟
仔细看报告，就能发现，⽆论是哪个阶层的⼈，房产都是重要的财富锚之⼀，区别只是占⽐多少⽽已
关于财富锚，我这⾥是借鉴了其他⼤V的理念，从08年次贷危机以后，各国的央⾏已经养成了开⻰头的放⽔的习惯。这就导致了，钱越来越不值钱，⼤量的现⾦放在⼿⾥，其实在被动贬值。
但是⼿上的资产，拉⻓时间看，涨幅基本都能跑赢通胀。
与其说，普通⼈是希望通过买房致富，不如说是想借着房产抵御通胀。
⽽且因为买房⾃带了杠杆属性，在凑够了⾸付以后，⽉供反⽽是⼩问题。基本上，如果是⾃⼰住，租房的钱就省下来了；如果⼀时半会⼉住不上，那就租出去，赚来的租⾦也能cover⾃⼰租房的租⾦。
再把公积⾦设置成按季度提取，可能摊到每个⽉，只需要⾃⼰多付2、3千块，对⽇常现⾦流影响不⼤。
关于“⼀步到位”
看房⼦的时候，因为我预算有限，⼜加⼊了⼀些限制条件，挑挑拣拣也剩⼏个符合预期。
⼀句话概括——“看上的买不起，买的起看不上”
难顶
没办法，只能做减法，按照重要程度逐⼀删减
我⾸先排除的就是学区，⼀是当时对象都没有，孩⼦就没影⼉。另外，从投资的⻆度来看，“学区”具有很⼤的不确定性。
相同的地段，差不多的配套怎么⼀路之隔，价格相差这么多？中间的差价都是因为“学位”，能不能送孩⼦去好学校念书。
未来优质的教育资源肯定依旧稀有，但考虑到其具有的社会公平属性，未必会和房⼦强绑定⼀起。说的⽩话⽂⼀些，就是政府可能隔三差五，就会出台⼀些政策调节不平衡的教育资源。这段时间出来了很多新闻，北京/上海都在试点，进⾏多⽚划区。消息⼀出，很多⼩区的业主群都炸开了锅。
所以，如果你是正打算买房的新⼿，暂时也不⽤考虑孩⼦念书，就不要为学区⽀付太多的溢价了。
其次是⾯积，如果是⼀、⼆线城市买房，就不要想着⼀⼝⽓拿下三室两厅的。通常的操作路径是，先买套⼩的，等⼏年⼿头宽裕点，再把⼩的卖掉，凑成⾸付置换成⼤房⼦。
都是普通⼈，就别想着⼀⼝⽓吃撑⼤胖⼦。
说来说去，那怎么才能挑选到合适的房⼦？我总结出⼀句⼼得——“核⼼城市的好地段⼩户型可以看做⼀种硬通货”
我们从四个⽅⾯来理解这句话
什么叫做核⼼城市？简单粗暴的来理解，就是GDP全国排名的top15，或者是每个省的省份。虽然七普的数据显示，⼈⼝增⻓率在下滑，未来不久就会达到⼈⼝数量顶峰。但是落到微观层⾯情况还是不同。有些城市可能率先进⼊⽼龄化，年轻⼈都出去了；但是有些城市，反⽽⼀直是⼈⼝净流⼊，还有很⼤的增⻓空间。⼈来了事情就好办——需求源源不断地产⽣，资产的核⼼价值就保住了。有兴趣的朋友可以看看第七次⼈⼝普查的
数据，这10年，出现了⾮常明显的⼈⼝向东南⽅向聚集的情况，例如⻓三⻆、珠三⻆。没办法，经济强，好就业，⽓候相对宜⼈。
“好地段”，主要是说交通是否⽅便，有没有靠近⼤的商圈。⼈的需求都是很固定的，你不会天天想着出去玩，但是你肯定会经常琢磨怎么犒劳⾃⼰。这时候靠近地铁/商圈的优势就体现出来了。要么出去很⽅便，要么在家⻔⼝就解决了吃喝的需求。托共享单⻋的福，之前很多离地铁⼝1~2公⾥的房⼦，定位⾮常尴尬，打⻋⼜太贵，⾛路⼜太远，共享单⻋出来以后，售楼部的顾问们腰杆挺直了说⾃⼰是地铁盘，从地铁⼝到家⻔⼝只要5分钟。⽽且地铁属于“不可撤回”的刚性投资，有⾮常强的确定性。另外，还有⼀个判断地段好坏的指标，“周围公司的多少”，公司多代表商业地产多，反之居⺠住房数量就会少⼀些，物以稀为贵嘛
⼩户型，这⾥的⼩户型也是相对的。⼀线城市，看两室；⼆线城市，看三室。七普⾥⾯有个指标——“户均⼈⼝”，这次的调查结果显示，平均每个家庭户的⼈⼝为2.62⼈，⽐2010年的3.10⼈减少0.48⼈。家庭越发的原⼦化，不像之前，⼏代⼈都⽣活在⼀块，所以也⽤不了买很⼤的房⼦。
硬通货，同时具备了上⾯三个条件的房⼦，通常能做到——别⼈在涨的时候，跟得上；别⼈在跌的时候，⼼不慌；要出⼿的时候，成交周期短。
如果到这⼀步，你实在不知道，应该怎么挑选，那么OK，你把⾃⼰带⼊“租户”的⻆度，撇开租⾦的维度，问问⾃⼰——“换做你，愿不愿意来租这套房⼦”。
如果可以，那么基本上不太会出现⼤的问题，毕竟好租也基本好卖。同样，别管别⼈怎么忽悠你，签约前你问问⾃⼰，愿意单纯地租这套房⼦住吗？如果不愿意，那还是先缓缓，等等再签约