我卖掉了上海的自住房
生财有术 ·
我卖掉了上海的自住房
来自：
生财有术
光年
2024年08月09日09:48
7月份的日复盘里，记录了我卖房子的事情。
公众号发了以后，太多朋友来问了，我把这件事情详细写一下，回答一些共性问题。
首先要说明的是，每个家庭的家庭关系、收入情况、资产配置、预期目标、风险偏好都不一样，没有一个普适的家庭资产配置方案可以通用。
以下只是基于我个人家庭的情况做出的判断，这些思考不一定对，但是绝对真实，而且言行一致。
关于为什么要选择卖房子和以后住哪：
大的原因是，上海房子占我家庭资产的比例太高了，还有高额贷款，我不能只把房子当做自住的消费品，只能当做资产看待来处理。
直接原因是，孩子9月入学初中已经确定，学区的问题我不需要考虑了。那么房子就只剩下了资产和自住这两个属性。
他初中附近，有公租房可以长租，自住的问题可以通过公租房来解决了，没有要频繁搬家的担忧。舒适性上，社区的环境要更好；地理位置和周边的配套要差，公共交通不方便，我上班不方便，刘老师和魏小想上班上学都更近；室内虽然是精装修配齐家具家电，比我自己的装修还是要差，住起来还是不如自己家舒服，但也能接受。
从资产的角度，我计算了继续持有这套房子的成本和卖房后租房的成本，均以支出最高、收益最低做的保守测算，详细数据因为太私密了不好公开
结论是，以租房4年的时间线来对比：
如果房价维持平稳，4年租房的正收益是7位数。如果房价上涨10–12%，约为卖出租房的策略收益持平线。如果房价下行，卖出租房的收益更高。
房价不是指均价，均价没有意义，只有自己房子能卖出的价格才是真实的价格。
考虑到我这套房子的房龄已经偏老，房龄不可逆，4年后只会更老，都会体现在价格里。而我的装修正在最佳使用期，当前还可以作为卖点卖出溢价，4年后也会失去价值。
综合权衡下来，我决定选择卖出租房的策略。
关于刚需、自住：
房子在我们的社会里，确实承载了很多，在一座城市里立足的标志，拥有一套自己房子的满足感和安全感，丈母娘的要求，孩子读书的关联，以及前些年里家庭资产上涨最大的推进器。
有朋友昨天说是刚需。每天需要吃饭是刚需，每餐需要四菜一汤不是刚需，在买房这件事情上，其实更没有刚需。如果确定性的知道晚买一年可以少花100万，刚需的需能不能克服一年？
应该考虑的，是买入的房产，是可以单纯作为消费品，下跌50%也并不在意，还是花了家庭的所有积蓄，会影响家庭生活质量30年。
如果是前者，就跟买车使用一样，不会过分考虑它的保值作用，使用的开心就好。如果是后者，就应该抛弃开刚需、自住房这种观点，客观看待房子的价值和自己家庭的承受力。
关于是不是长期不看好房产：
是，也不是。
这轮全国范围内的下跌，是一轮周期的正常触底，还是房地产的趋势发生了根本性的扭转？
我个人倾向于后者。全国范围内的房产，将不会再有普涨性的行情，脱离基本面的全面上涨不会再出现。2021年我就写过这个判断：楼市的黄金期，再也不会回来了
但即使在上海二手房价格持续走低的市场环境下，上海陆续开盘的豪宅，却一直卖的不错。
我和上海的朋友聊天，说，庆幸自己的房产是在上海吧，一是享受到了上海城市发展和地产行业的戴维斯双击福利，二是上海终归还有购买力在，狠得下心降价房子终归还卖的出去，很多城市的房子已经失去流动性了，三是如果未来地产回暖，全国只剩几个城市或者城市圈的房产还有价值，上海还会在其中。
也就是，我认为以后的房地产市场，会是个分化的市场。
只有少数城市的房子还有资产的属性，多数城市的房子只剩下消费性的居住属性。
少数城市里的房子，也会有产品的分化。豪宅和优质的商品房，交给市场定价。公租房、收储后的租赁和出售、以旧换新，会在保障居住的基础上，持续消减老破小、老破大、远郊房子的价值。
包括学区房，随着出生率的持续下降，学历贬值的逐步传导，到人们开始认识到卷基础教育失去了意义，长期我看衰学区房的价值，尤其是学区溢价过高的老破小。
这个价格重新洗盘和确立的过程，需要几年才能完成，我不确定，我选择观望。
以及有可能我的思考是错误的，这轮行情已经走到了接近周期底部，很快将迎来筑底和反弹。供您参考。
关于卖房后资金的使用：
卖房后如何保住手里的资金不减少，是最大的课题。而不是首先考虑怎么增值。
因为之前我就写过，普通人很少有驾驭大额资金的能力，房子已经是很难得的适合普通人的资产了。
所以，控制不乱投资和不改变消费习惯，是卖房后要面对的两个最主要课题。
目前的策略是，卖房后80%的资金给刘老师拿着买固收类，她还有部分美元理财资产，维持不动，只要固定收益。
20%的资金我拿着放在相对高风险高回报率的领域，其实也只是看起来的高风险。近几年的实际操作下来，我已经认识到自己不适合做交易，也不适合冲土狗，目前主要就是持有主流币、低风险套利、打新等。20%里的80%还是会放在主流币和套利、打新、理财上。
一个字，就是求稳，不追求高额收益。
关于风险：
主要的风险，一个就是负债降低、持有大量现金后，过分投资、过分消费的风险，应对策略如上。
另外一个就是判断错误、房地产筑底成功，重新开始新一轮行情，或者大放水救市，资金继续沉淀到房子里、现金贬值的风险，二者的本质和结果类似，就是踏空了新一轮楼市周期。
应对策略是我也会持续关注着市场，有明显的信号和迹象，也会考虑重新入场置换我认为更优质的房产，踏空的部分就是为自己的认知买的单。
关于是否要卖房：
开篇说了，每个家庭的情况都不一样，没有普适的策略。
只能根据自己家的情况来做决策。
就像同样我的小区邻居里，有上海土著，小区里两三套的家庭就有很多家，买入时间足够早，涨幅足够大，现有的回调再增加而新上海人，在2020年后才买到小区的，这轮下跌已经跌到买入的成本线了，多数还都有着高额贷款，持有资金成本就需要统筹考虑了。
关于卖房的策略：
如果确定要卖房，要做的功课也有很多，卖房也是一门学问。
心态要调整好，现在明显不是卖方市场，在买方市场里，卖家就得态度好、服务好、心态好。
不要摇摆，没想好要不要卖就不卖，决定了卖就坚决执行。
主动把能挂的渠道挂满，友好真诚的告诉每一个渠道的中介，诚心出售。
租客退租，杂七杂八东西扔掉，保持屋里干净整洁清爽，是最起码的标准。
用智能锁或者放钥匙，随时配合看房。
清晰认知自己房子的情况，卖点是什么，缺陷是什么，对比本小区竞品和周边竞品，合理定价，坚决的走，就可以考虑挂卖1出货。
尊重市场，忘掉锚定的价格，就是曾经房子能卖多少钱，去年邻居卖了多少钱，当下能成交的价格，才是真正的价格。把自住的情绪刨除，自己特别喜欢和市场能卖多少钱，没有联系。
情绪稳定，心态平和，和中介的交涉和谈判，友好而坚定，不被中介拿捏。
等一个有缘人。
7月的日复盘结尾，我写：
当时代进入了一个全新的阶段，以前的历史经验开始失效，个体能做的只有多思考，少预测，重应对。
以上是我卖房的思考全过程，根据思考的结果会有选择的倾向性，但不会就一个方向做出笃定的预测和判断，在自己判断的基础上，会假设如果自己是错的，如何应对出现的不同情况。
所谓知行合一。