猿财师盼哥

年04月07日19:17

现在网上关于阶层固化的讨论特别多，今天我就以一个普通人怎么实现从0到1000万的亲身经历来给大家做一个分享，看看普通人怎么实现财富跃升。

今天我的分享主要分两个部分：

第一部分讲我买过的房子，怎么买下人生中的第一套房，为了孩子教育买下的第二套房，想在大城市落脚的第三套房，站稳脚跟的第四套房和资产扩大的第五套房，这五套房也是我从0到1000万的见证。

第二部分我以一个有11年工作经验，6年房产投资经验，3年管家公司经验的老司机角度，帮你拆解买房的核心点。

买房第一步，弄懂为什么要买是一切的基础，以我自己的经历论述了工作只能温饱，要想扩大资产必须切换赛道，购买核心房产。

在解决了为什么要买，接下来就是买房的核心四要素：购房名额、首付、选房、现金流，搞懂这四点你也可以买房不走弯路。

最后，以我亲身经历叮嘱大家买房的时机及紧盯目标的重要性。

正文：

大家好，我是猿财师，非常荣幸能够获得生财的邀请给大家做分享。

我是一个11年的IT老兵，有过6年房产投资经验，3年管家公司经验，北漂了12年，2020年的5月，我带着老婆孩子来到了深圳定居，目前是一名职业房产投资者，也为房产投资人提供购房和现金流咨询服务。

我是一个从河南农村出来的很普通的孩子，高中毕业，没有上过大学，也没有什么雄厚的家庭背景，但是正因为这份普通，可能我今天能够取得的这点小成就对大多数人来说才更加具有参考意义。在6年的房产投资经历中，我买对过一年涨幅几百万的学区房，也买过天津偏远的一手房，还买过深圳老城区的老破小，尝到过买房的甜头，也踩过不少坑。但是一路走来，总体结果还是不错的。

所以今天的分享没有什么大理论，主要是我这些年买房路上的亲身经历，希望能对大家有所帮助。

一、买过的那些房：跌跌撞撞收获了第一个1000万

1.我人生中的第一套房

刚北漂的时候，我从没想过有一天我能在北京、深圳买上房子，想的是趁着年轻在北京打拼多挣点钱，以后带着孩子回老家生活，毕竟很多北漂人都是这么过来的。那后来为什么突然变了呢？这得说个租房的故事了。

媳妇怀老大的时候（现在有俩个孩子），当时我们是租房，被房东老太太赶出来了，说北京那边的习俗是在房东家里生孩子不吉利；老大出生之后，就从城中村搬到了有暖气的小区（租的）。老大一岁的时候又被另一个房东赶出来了，说她的房子已经找好买家了，限期2天之内搬走。这就是租房人的悲哀：你不知道何时何地因为什么奇怪的理由就被赶出来了，随时都有露宿街头的可能。

都说一个男人爱老婆的体现就是给她买一个房子，一个可以栖身的小窝，而当时的我连让自己的老婆孩子有个安心住下的地方都没有，那是我第一次有那么深的挫败感。这些猝不及防被赶出来的经历也直接促使我下定决心要买房，自己当房东。

下定决心后，就开始了筹集资金，看房之路，当时的心态其实只是想在北京有一套自己的房子，可以让孩子在自己的房子里快乐长大。但是最小的两房都要200多万，也在买房过程中知道了北京金融环境的不友好，一套200多万的房子首付就要4到5成，总首付要近100万。

这套房子买对了吗？站在投资的角度看，算不上成功，因为3年的时间，价格虽然没有跌，但也只涨了三四十万。当时只想着在顺义住了几年，周围很熟悉，价格也能承受，房子老点也没什么关系，但是过两年就后悔了，应该咬牙买到望京周边，这在当时也是可以做到的。

但是站在房子带来的附加价值—安全感上来说，这套房子是买对了，暂且不论涨多涨少，一家老小安安稳稳的住了三年，这种安全感是其它任何别的东西都给不了的。

2.为孩子上学买下的第二套房

有了北京的第一套房子之后，一家人安稳的过了2年。紧接着就到了老大上幼儿园的年纪，本来信誓旦旦的想着有房子，再加上有北京的工作居住证（政策上是等同于北京户口的），上幼儿园肯定但是现实很骨感，距家里500米的公立幼儿园没录上。儿子没有上成幼儿园的事情，给了我不小的挫败感，曾以为在大城市有高收入，有了城市绿卡，买了房就是这个城市的一份子了，但现实很明显告诉我不是的，必须要解决户口。
北京的积分落户遥遥无期，得寻找另一条出路，折中一下，决定先去天津落户、买房，毕竟天津离北京也近，教育资源也很好。落户之后就往返天津看了几次房子，原本想买在天津的主城区，挑一个好的楼盘，但是距离买完北京的房子刚过了两年，手里的积蓄没多少，就听从中介的建议，在天津郊区买了一个新的楼盘。

3.想在大城市落脚的第三套房

买了天津郊区的新房不久，发现两地分居的可能性不大。我一心想在大城市买房就是想把两个孩子带在身边，参与他们的成长，可如果以后真让两个孩子在天津，我一个人在北京，这样两个城市之间来回奔波毕竟不是长久之计，那时又刚好接触到了水库、欧神，打开了我的另一扇们，也解答了我一直以来的疑问，几年之后到了35岁IT职业危机怎么办，怎么让家人还能有更好更有品质的生活，以后退休怎么办，我可是从没有指望国家会给养老。

职业收入最多只能暂时维持体面生活，还要持续的时间投入，手停口停，想要晚年有品质的生活肯定要切换赛道，当前随着中国经济的快速崛起，城市化的持续提升，法币的持续大放水，投资优质城市的房产是普通人最好的一条财富大道。

坚定了房产投资的方向之后，于是就又开始考虑撬动自身的资源，在落户容易，金融环境友好，经济发展潜力巨大的深圳落户、买房。

说到这里，可能有的朋友会说你可以回老家呀，在老家的省会城市发展也不错，压力也没这么大。我想说的是如果20年后，我的两个儿子注定要去一线城市打拼，那为什么我不在一线城市提前给他们打好基础呢？

可能在消极的人看来，一线城市代表的是高房价、高消费；但是在积极的人看来，一线城市就是机会和资源，是未来更多的可能，而且更重要的是孩子们从小在一线城市长大，他们看到的、了解到的世界可能跟老家是完全不一样的。

在深圳落户之后就是买房了，可能会有伙伴纳闷，我从哪儿弄来这么多的钱不断地在买买买，毕竟要供着北京和天津房子的月供。要知道这一年，我已经工作了8年了，在北京有房子、有工作居住证，工资高、信用又好，这些在银行那里已经是“优质客户”了，凭借这些条件，我成功融资到了这套深圳房子的首付（具体的融资方法下一部分细说）。

可惜的是，这套房又踩了坑。城市虽然选对了，当时只想着可以多贷款，租金高，方便出租就行，这样可以降低月供的压力，就被某假v推荐买了深圳罗湖区的房子。事实上，这套房子确实好租，因为便宜。但是除了租赁以外，这套房子没有任何一点附加的金融属性了，至今为止，将近两年了，在深圳西部楼市涨的热火朝天的时候，这套房子可以说纹丝不动，足以证明它的坑有多大。

如果说前两套在考验我调动资金的能力，这一套房子给我最大的收获就是明白了房产投资可以赚到钱唯一确定的就是搭乘经济增长，投资没有优质产业支撑的老城区，只考虑增加杠杆而不考虑房子增长潜力是多么傻。

4.站稳脚跟的第四套房和资产扩大的第五套房

2020年年初因为疫情赋闲在家的时候，我看了朋友推荐的房产大V的文章，听了他的所有视频和直播，受益匪浅，就像是忽然间就打通了我在买房路上的任督二脉。在大家都还在隔离的3月，我和老婆开始了第四套房的布局，往来北京和深圳看房，之后同步启动了北京房子的挂盘卖出和深圳房

为什么要卖掉北京的房子，很简单北京的房子不符合投资的逻辑，属于劣质资产，侵蚀现金流又不会有好的涨幅。因为北京的房子在郊区，房子是90年代的楼梯房，房子所在的区没有大的经济增长利好，正好为了孩子的教育要换城市，虽然有不舍，有纠结，但是卖掉是最好的选择，沉没成本不是成本。

很幸运地的是，北京的房子卖的很顺利，我成功地把资产置换到了深圳，给儿子们在深圳南山区买了还不错的学区房，更加幸运的是，这2套房子，从3月底买入到今天，深圳房子的涨幅加起来已经超过500万，我的第一个1000万就这样实现了。这是我之前怎么也没想到的，可是却是真实发生的。

后面买的2套为什么会有这么大的涨幅，除了使用合理的杠杆之外，最重要的是尊重基本规律，房产投资是搭乘经济增长，购入优质资产，加上法币超发，优质房产上涨无尽头。

1.第一步，转变买房的观念：为什么要买房

如果问我们奋斗的目标是什么，我相信大部分人可能都会说是实现财富自由。但是我们要明确的一个事实是：普通人打工是不可能实现财富自由的。

我最喜欢的作者里面有个叫连岳的，他有一篇文章，回答一个刚毕业大学生的提问：怎样才能挣够100万。连叔给他的回答是，找一份工作，认真踏实地干3年，然后买套房，等3年之后，你的身价已经不止100万了。我很幸运地误打误撞的走对了买房这一步，也开始了真正意义上0-1000万的财富积累。

认真踏实的工作固然重要，因为这是养家糊口的本钱也是稳定现金流的来源，更是大部分人第一套房的首付款，所以无论什么时候，踏实做好工作总是没错的，但是工作只能解决我们的温饱问题。

我在北京的10年IT生涯，一年30万-50万的年薪已经是很不错的了，这还是管理层级别的薪资水平，但是等我攒够5年刚够一套深圳房子的首付的时候，核心区的房子我已经买不起了，因为房价一年的涨幅可能就是我10年的薪资收入，我的工资永远追不上房价上涨的速度。

房价上涨主要来自中国经济的快速发展，城市化进程不断提高，再加上连续不断的新增货币，导致核心城市的房价永远比工资涨的快。

如果把财富自由当做我们的目的地的话，那打工就是走路步行，而房产投资就是坐上了高铁。所以在现在的环境下，利用好自己的条件，勇敢的跟银行负债，向未来负债，才是实现财富快速增值的优质途径。

其次，房子除去我们说的投资价值，更本质的价值是房子背后的东西——它代表着安全感、责任感、爱、尊重和社会地位。

我的第一套房子在北京的郊区，虽然3年时间房子没有升值多少，但是家人有了一个稳定的住所，
不用每天提心吊胆，也能在疫情严重的时候凭借一句“我是业主”免去很多不必要的麻烦，这就是这套房子最大的价值。

只有想清楚了为什么要买，买房过程中遇到困哪就会更多的想怎么去解决，而不是回到原点去想我为什么要买房。

2.第二步，准备名额：购房资格

买房本来应该是一件非常简单的事情，准备好钱，看好房直接买就可以，但是现实却是，不是你想买就能买。

为什么哪？

因为在全国各大核心城市都有限购，通常需要是本地户口或者外地n年社保才可以购买，比如北京有北京户口，持有工作居住证，非京籍连续60个月社保或5年个税可以购房。

首先这里要解释一下，限购虽然影响了我们买房，但也是郭嘉告诉我们这些城市的房子值得投资，因为太好所以才要进行限制，不要因为限购而逃避，去了非限购的一些三四线城市或者旅游地产，海外地产等，这些基本上都是大坑。

我第一套北京的房子就是用了60个月社保获得的购房资格，第二套天津是入了户口获得购房资格，第三套是入户深圳，入户深圳之后家庭可以购买2套，这就是我的前4套房。

这里有一个知识点，关于限购限贷的科技树，因为全国性的房产系统暂时没有联网，房产的限购都是针对一个城市进行限制的，不同城市的房产不影响其它城市的购房资格，如果有贷款记录会影响贷款的成数，具体以征信报告上的住房贷款笔数为准。

买房当然是尽可能的买到自己名下或者家庭成员名下，但是自己的购房资格总有用完的时候，这时候就要考虑身边的资源了，比如家人和朋友，我的第五套房就是和好朋友共同买的，他有名额，我出资金，共享房产投资收益，属于互利共赢。

为了不影响以后买房，目前我正在给多个家人缴纳社保，几年之后就又多几个购房资格。

3.第三步，买房的资金来源：首付

说到买房，很多人会说我没有钱，买不起。

咋一看上面说的非常合理，因为没钱所以买不起，甭管你买房的收益多好，我买不起啊。

其实这就是典型的逃避思维，没有钱是目前的问题，是要解决的问题，而不是退缩的理由，想一想辛苦工作的收入，想一想别人就是比你早买了几年房而身价早已百万千万，这不应该是我们搞钱的动力所在吗？

很多人之所以搞不到钱，是因为不愿意放弃，什么都想要，其实你打开思路来看，钱的来源有很多个，比如

自有资金，一般是自己收入所得，包含工资收入，副业收入家人资金，也叫6个钱包，就是父母，爷爷奶奶，岳父岳母亲朋同事资金，好朋友和同事是大家很容易忽视的一个方面短期银行资金，比如XY卡，XY贷长期银行资金，按揭贷款，经营贷

很多人说的没钱其实是说的自有资金，为什么不愿意考虑其它资金，是因为其它资金都是有成本的，通常家人资金成本在6%，朋友8%，XY!+!5%，贷12%，经营贷低一些在5%但是需要有资产才可以做。
如果你愿意付出成本，其实快速获取首付资金是完全可以的，如果单纯考虑自有资金，可能我现在还在攒首付的路上。

首付资金的的核心在于舍弃，愿意用成本去获取资金有限使用权，通过优先使用权去获得优质资产，再通过优质资产来获取更多资金。

只要愿意给出一定的成本，打开思路，资金自然就会来。

4.第四步，房产投资的关键：怎么才能买到好房

先给出我的结论，买到好房的原则很简单，买你的能力范围内价格（单价）最高的房产。

我们先从感性的角度来看，假如是你要买房，你会买什么样的房子。好了，不用猜了，答案是买有价值的房子。什么是价值，不要着急，先等我慢慢说给你看。

什么样的房子是有价值的房子，反向来看，这样的房子一定不会在小城市，比如四五万一套的鹤岗，小城市因为人口流出，需求减少，房产需求会大量减少，沦为鬼城。有价值的房子一定是在人口持续涌入，经济高速发展的大城市。

为什么要选择大城市，因为大城市是大家用脚投票选出来的，不是规划出来，也不是大家打嘴炮打出来的。大城市法治相对健全，对私有财产和个人权益有更好的尊重，有完善的产业，经济高速增长，带来人口的持续净流入，人口流入就会导致住房需求旺盛，房价必然上涨。

大城市是所有片区都会涨吗？不是的，只有买入经济发展潜力大的核心位置，房产才会有更好的收益。这里的核心位置不但包含现有的核心位置，还包含了未来的核心位置，核心位置通常是整个城市的核心，也是整个城市的购买力所在，更具发展潜力，房价高是必然的。

以我的2套房来说，买的北京顺义和深圳罗湖的房子，都属于买入了非核心位置，虽然也属于一线城市，但是因为没有没有买到产业和经济增长都较好的位置，眼睁睁看着核心区域的房价一路高歌，而我买的却一直趴着不动，错失了很多投资收益。

定位了优质城市，核心位置，是从大方向上保证我们投资不出错，哪有没有什么原则可以帮忙我们去判断一套房子的好坏，答案是“租贷住卖”。

租代表了租金，为什么首先要考虑租金，不是要大家买房首要看中租金，而是要通过房租判断需求，没有租金就没有办法判断有效需求，不能从绝对上来说这样的房产就不会涨，但是因为没有判断依据，还是尽量要远离这样的房产，毕竟我们是投资，不是赌博。

特别是近期全国各重点城市都在升级调控措施，很多“大V”就开始提出什么价格外溢，大肆鼓吹一些三四线不限购城市的新房，这些房子因为没有租赁市场，几乎没有办法有效判断需求，短期的价格上涨也仅仅是因为短期大量购入，暂时抬高了价格，买到之后既不能租出去补贴现金流，在变现时也会出现有价无市，因为需求不足，供给很大。

租金本身可以作为现金流的一部分，可以优先降低房子持有成本，不少自住的人会忽略租金对现金流的补充，简单想一下，如果你不是自住，是不是就要承担市场价位的租金。

贷代表了银行对房产价值的认可，包含房贷、抵押贷款，依托于房产的信用贷款等，能贷的越多越好。

买房很关键的一步就是现金流不能断，在下一个章节会有详细解释。上一个原则租金仅仅是一小部分现金流的补充，真正的现金流是靠房产的金融属性实现的。优质房产不单单是一套住房，更是一台源源不断的印钞机，可以依托房产本身，办理多种贷款，有了充足的资金，就算有短期的调控或房价涨跌都不会影响月供，直到下次资产大涨的到来。
住代表了有完善的配套，有商业，有就业能满足生活需求，如果不能满足这些，给多少钱都不会有人去住。

卖代表了流通性，没有二手市场的房产是死财富，不具备投资价值，优质资产虽然不考虑卖，但是也要在任何时候都能卖出去。

没有二手房市场，不是中介傻，而是因为没有人买，没有人买的房产是不具备投资价值的。优质房产不仅是住房，更是金融产品，万一出现极端情况，降点价格，也可以随时进行变现，不至于砸到手里。最多就是少赚一些，债务马上转移或消失，对个人来说没有风险。

市场上有很多“大v”和机构都会主推一些不限购限贷城市的新房，这些房子不能绝对的来说不涨，通常情况周期比较长，不确定性很大，我是不会碰这样的房产，比如典型的环京燕郊，最近已经全国垫底，在市场疯狂的时候吵到了四五万，有多少人安然离场。

这些房子因为都是新区，既没有人去住，也没有二手市场，这样的房子风险极大，既不能有效的利用好房子的金融属性获得更多贷款，也不能出租获得租金收入，来补充现金流，在出现产业和政策风险时又不能很好变现，往往会出现有价无市的情况。

按照上面12字原则去选房，购买优质城市、核心位置，符合租贷住卖原则，就可以买到包赚的房产。

从理性角度来看，符合供需原则的房产就是值得投资的房产。水和空气对人的价值非常大，为什么不值钱，一个很重要的原因是供给量接近无限。相反，那些供给量有限的，需求又无限的稀缺资产，比如优质城市核心位置的房产价格会一直涨。

所以投资就是要投资哪些供给总量几乎不再增加，但需求与位置创造财富还在持续增加房产。

5.第五步，买的起也要守得住：现金流

前面说了为什么要买，怎么获取购房资格，怎么筹集首付，怎么买到好房子，接下来最重要的就是管理好现金流了，有钱在手心中不慌。

为了更方便大家理解，还是以我自己为例。

我的第一套房子首付是通过工作收入存下的四五十万，加上亲友的十几万，凑够了一百万买入了北京的房子，贷款120万，因为是公积金还款，每月还款不足5000元，工作上的收入完全可以覆盖到现金流。

从第二套开始，就开始利用金融工具，在有房，有工作，有稳定收入的情况下，积极向银行融资，拿到资源进行投资，第二套和第三套的首付都是来自于银行融资。第二三套的房产的现金流主要是依靠工作收入来补充，上面也说了是因为投资了不好的房产，不论是自身涨幅还是金融属性几乎都没什么空间。

从第四套房子开始，因为补齐了认知上的各种短板，也充分的尊重基本的规律，购入了优质城市，核心位置，符合租贷住卖原则的好房子，房子在购入短短半年时间已经有了200多万的涨幅。

这套房子带来的新资源已经完全可以养活房子本身，毕竟每年的现金流也没有多少，房子还在持续上涨中，多余出来的资金继续购入新的房产。也是从这一套房产开始，我的房产投资从非专业开始走向专业，通过优质资产来实现财富增加，也果断的辞掉了高收入的IT工作，开启职业房产投资之路。
总结一下：

一般情况下，非专业的房产投资者，第一套房或多或少与收入有关系，也可以是家族力量的帮助，因为我家庭条件一般，主要是依靠工作收入。

从第二套房产投资开始就不应该再依靠工资收入，一定要跳出工作买房的思维误区，利用好杠杆和金融工具，在这个过程中只要保证现金流持续不断，就可以实现持续购入，利用负债来扩大资产，再利用资产来扩大负债，从而实现贷贷相传。

这里很多人可能会说，我不敢负债或者说有的资金成本很高，我不敢拿出来投资。

杠杆和负债买房只是我们投资房产的一项工具，和我们学会用火烹饪食物一样，没有必要可以去夸大风险，一个现代人如果不会合理利用杠杆和金融工具，那只能做一个新时代的穷人。

另外关于资金成本，很多人会说资金成本高，其实资金成本高低只是会影响投资收益，投资赚不赚钱是看的购入资产是否优质。只要投入的收益足够大，利息只是多付出的一点成本而已。

6.买房的真诚建议

买的早

说到买房建议，不是要道听途说哪里会涨，也不是要等首付够，也不是要等房价降一将，而是早买，早买，早买。

重要的事情说三遍，任何技巧都比不过买的早，先上车在置换，如果考虑一步到位，那可能永远就买不起了。

紧盯目标

买房会遇到非常多的问题与困难，比如我前面的3套房，虽然也买了，但是买的都不太好，属于不太成功的投资经历，但是我一直坚定房产投资是我的财富的主要来源，遇到问题就解决问题。

比如第一套房买的不好该卖就卖了，总结好经验，以后不买非核心位置核心资产，第二套不要为了便宜而买房，买房是投资不是消费，要考虑投资回报，第三套因为自己的认知不到位，被带偏买了不涨的房子。

每买一套房都是一次历劫，让我去明白买房赚钱的逻辑所在。买房到底是在买什么，我也不是一开始就买对，也是在买了三套，到第四套，第五套才终于买对。

三、写在最后

这就是我第一个1000万的故事，说起来可能很简单，就几套房的事情，但是在不断折腾这些房子的背后，也是我不断尝试的过程：为了孩子教育开始买房、研究信用卡、研究现金流、研究房产投资、研究房产管家公司，跟着财富总量一起上升的还有我的认知。

这一路上，我踩过不少坑，也看似走了不少的弯路，但是在搬来深圳之后，我发现这些不管是成功的经验也好，还是踩坑的经验也罢，这些我曾经走过的路，每一步都算数。未来是什么样子，我们确定不了，但是可以确定的是不去折腾，就永远不知道结果。愿我们每一个人都可以折腾出自己想要的样子。

一个爱聊天，爱分享，爱美食的被IT耽搁的职业房产投资人，欢迎来交个朋友。