雷哥说卡2023年05月31日19:40

大家好，我是雷哥一个专业从事信用支付的家伙。

经常有客户问雷哥：几年前办理的房贷利率年化5点多，听说可以找银行变成4.1%的利率，而且贷款年限也不变。

这，是不是真的？

还有转发截图的：根据银行内部消息，针对前期房贷利率是5.88%甚至更高的，一律执行最新房贷利率4.1%,。更有博主点评：当下银行也是非常卷，存量房贷利率下降可以刺激消费，这可是我银行的朋友偷偷告诉我的。

听起来有理有据的样子，天下掉馅饼了？毕竟100万的房贷，利率降下来，月供就能少近1500元，一年省1.8万，赚大了。而实际情况呢？但凡你去找这些自媒体博主或者中介，就要收取3%左右的服务费了。

因为你自己不会操作，找银行直接问肯定是吃闭门羹，没有所谓的内部消息。中介则告诉你这是他们的特殊合作渠道，总之吹嘘一顿，100万的房贷十年就给你省18万，只收3万元服务费划不划算？

真真假假，外行看热闹，想要又担心风险甚至被骗。雷哥常说：金融人士的价值就是信息不对称，我知道的信息你不知道。

而雷哥虽然主业是做支付卖机，但其实也是金融服务，更何况对房产投资也略有研究，见到很多人在问，分享欲不由而生。

房贷利率由高转低的路径有哪些？

路径一：二手房买卖。

众所周知，只要你买房，不管是新房还是二手房，都可以办理按揭贷款。现在这个时间点去办理，自然按最新房贷利率政策，如果是首房首贷，基本都能做到最低的4.1%_circ。

顺着这个思路，就是你把房子重新买一遍。

自己卖给自己，如何买？跟对象离婚，净身出户，自己把原来的房贷还清了，然后你对象（自己）跟银行办理新的房贷。

根据借款人年龄，再借个20-30年都行。简单吧？离了，办完新的房贷，再恢复感情。

只是想不想？敢不敢离？万一假的变真的，就得不偿失了。

估计大多数房主听到这个方法，都不敢跟对象提，为了爱情的纯粹性，否决了。那就接着往下看。
路径二：经营抵押贷。

顾名思义，把房子抵押给银行，申请一笔经营贷款做生意用。而利率根据不同城市和不同银行政策也有所不同，住宅抵押目前基本

有两个基本要求：名下有注册公司或者个体执照，房产证已下。但借款时间有限制，比较常见的是：10年期限，并且每3年要归还一次本金。若征信等正常，在归还后第二天又可以再全额借出。

于是很多人，又被拦住了：我没有执照搞不了，10年后还是要一次性归还本金，没钱还怎么办？总结一下就是三个问题：

1、中介服务费。

因为执照、流水等条件不能满足，中介都会告诉你他们能办，要服务就得出服务费。可这服务费都是几个点，感觉不划算。

雷哥说，如果你知道了我知道的信息，这个服务费自然就免掉了。具体流程，太干太细，等会揭晓。

2、政策不稳定。

有人担心利率不稳，一年或三年还一次本金，再贷的时候会不会政策又变了。现在利率;4%不到，3.43.7%不等，确实比房贷还低，以后调整变高了会不会不划算？

首先，即使是房贷利率，也是动态的，利率mathrelmathop:=midlpr基准利率+（-）N个bp。这其中bp是加还是减，决定的最终利率是在基准利率的基础上上浮还是下浮。bp无论加减，根据合同都是不变的。

现在首套房能做到|4.1%，是因为政策允许，在基准利率4.3%的基础上，可以下浮优惠20个bp。未来若基准利率调整了，假设从4.3%变为14.6%，那你的房贷利率也会从4.1%变成4.4%。

其次，从历史LPR的走势来看，无论再怎么调，4.1%都是低位，而5.88%则是相对的高位。可以说，现在申请贷款，是在政策底部的。

1年期的贷款利率历来都低于5年期利率，经营性贷款的利率也一直是低于房贷利率的。

未来，不用去预测，现在用政策低位的利率替换掉过去的高利率，一定是划算的。

另外，就是除了政策之外，就是借款人本身的因素影响了，个人资质不好的情况下，银行是可能要调高贷款利率才批款的。只要你保护好征信，提前做好续贷准备，银行也没有理由和必要去调高你的利率。

3、抽贷风险。

抽贷，是指贷款期限未到，银行要求借款人提前还清贷款。这种都是极少数，个例中的个例了。

那些被抽贷的，都是自身的原因，比如征信坏了，其他的贷款或信用卡逾期了，企业上黑名单，失信记录等。所以，如果你觉得自己会做一个良民，这个风险基本是不会发生的。

如果房产证已经下来了，如何把房贷顺利地转成经营抵押贷？

1、优化个人征信。

打一份纸质的征信报告，后面找银行申请贷款的时候也是要提供的。

如何优化？可自行参考检查。

重点看下工作单位，如果是房产经纪、贷款、P2P、娱乐业等银行禁入的行业，可以通过办一张新的信用卡方式更新个人信息。

然后就是信用卡的负债率，正常消费使用自然没什么，但如果平时有玩摩擦游戏，则要提前做零账单，控制出账单的金额，使得最近6个月平均使用额控制在10万以下，当然越低越好。近期也不要过过多的贷款或信用卡申请记录，逾期更加是不行的。

2、注册公司。

很多朋友未做准备，记住不要听信中介的去买一个公司，一旦出现问题，对个人而言就是无限的麻烦。最好的选择是提前注册营业执照，或者投资加入亲朋好友（靠得住的）的公司成为股东，走个股东变更流程。

投多少钱是你们私下自己协商的事，一般建议持股比例不低于it30%（大多数银行要求30%以上，也有个别银行可以放宽到10%）。还有的只要配偶是股东也行，毕竟申请贷款最后也是要夫妻双方都签字的。

经营范围多多益善，范围越广能够从事的业务就越宽，但考虑到融资，最好都是实体经营相关，回避财务咨询、商业咨询、金融、房地产以及一些容易涉嫌黄赌毒的行业。注册前可找个财务顾问咨询。

3、提前准备好流水。

有人可以选择银行、选择年化利率最低的产品，而有人几乎没得选，甚至还高于基本利率，可能最主要的差别就是流水。

也有少数银行不需要流水的，但一份好的流水，会让你拥有更多的选择。

如果个人流水本身不错则不用刻意准备，否则就需要提前规划筹备，个人及家庭所有的收入进帐都指定一张固定的卡作为收款。

流水分两种，一种是工资性收入，特点是每个月固定时间，金额也差不多。

如果你是上班族，收入基本都是固定的，但可能太少了不能满足贷款条件，如何丰富流水呢？还有另一种流水，就是房租收入、公司奖金、和朋友开公司开店的分红，等等。这些都可以算你的收入，还有更多收入形式，能讲得通的，都可以发挥。

工资性收入用于按揭多一点，批按揭要求收入两倍覆盖月供。所有的收入，一定要在你的账上过夜躺一天，当天进当天出的都不会被认定为有效收入。

自己A卡转给自己B卡，夫妻之间相互转账，这种通常认定为无效流水。一般来说，保持六个月以上，你就有一份漂亮的流水了。

4、提前预约还款。

抵押贷需要先还清原有的房贷，然后把房产重新抵押给新的贷款银行。有的银行可以在手机银行上直接操作提前还款，有的则要线下找客户经理申请。

这时提前和你的客户经理联系好，如果直接在原房贷银行做抵押贷，同一家银行，新的贷款经理会帮你把事办妥的。

如果换了银行，可能会被阻碍和刁难，所以和客户经理联系还款不要说转贷，就说房子卖了需要马上过户，请求银行及时撤抵押，一旦违约需要赔钱。如果还强行拖延时间，你只能找银监会寻求协助了。

5、先审批再还款。

对于大多数人来说，自有资金没法结清原来的房贷，往往需要借一部分资金，俗称过桥。

而这部分资金往往都是需要利息的，如果找中介一般是按千2/天计息，或者打包一口价，但总的来说不便宜。这段时间差，从还款进去到放款出来，一般需要3-5天，但有些城市或者银行可能要7-15天。

因此，为了尽可能的减少过桥成本，正确的姿势应该是先审批，拿到贷款审批函后再归还原银行贷款。

抵押贷审批通过后的流程如下：

第一天：原房贷还清，并且提前预约抵押注销+预约抵押登记第二天：原贷款银行拿房本抵押注销（原房贷）抵押登记（抵押贷）放款。

若银行的贷款经理愿意配合，理论上一天就能走完所有流程，流程有先后，但事在人为。

所以要跟银行经理做好充分沟通，如果确定时间不长，完全可以找亲朋好友周转一下，给中介的钱给熟人去赚，发个大红包或者按万5/天也是可以的，毕竟几天时间，摩擦一下信用卡都能解决。

先审批还有一个好处，如果额度、利率没有达到期望值，还可以更换银行。

一般放款前还需要一份用途合同，就是资金不能直接打到你的账户。经营性贷款，比如你的公司要给其他某公司支付货款，自然有采购合同，然后可以在合同中指定收款账户，银行放款直接打到这个账户中。这个账户，有的城市要求是对公，有的则可以直接对私，但肯定不能是自己或配偶。

6、做好资金JD。

抵押贷款主要用于企业经营，不能用于其它用途，资金不能回流。即使就是生意来往，也不能直接回给贷款人，多转几圈，千万不要偷懒，务必截D。

现在大数据非常厉害，偷懒的后果可能会导致被抽贷，得提前还款。银行并不想这么做，但是上头还有监管部门。尤其禁止贷款资金进房市，所以做戏做全套。

7、维护好公司。

很多银行的贷后会审查公司是否经营异常，公司不管有无流水或开票，都要请财务记账。不能贷出来后就不管公司了，该正常经营的，还得保持看起来正常。

8、维护好个人征信。
提前半年降信用卡负债，提前规划好流水，保持良好征信，做的都是长期有益的事，获得了大额且便宜的资金，这点麻烦算什么呢？

只要房产仍然是银行优质的抵押物，不管是三年后还是十年后，做好准备工作，续贷都是没问题的，无非就是再签个新的合同。

今日分享希望对大家有所帮助相互链接一起探索信用的奥秘！

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