25%

=

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⑸隔天交定金锁定后3套丫T(YT=亚泰）

⑹9月份正式买入后3套

(6)2021年3月，6套平均涨幅60%+

2021年3月去SY收房&谈装修时，发现一做装修的大哥2020年以11000单价买入的YT—期的二手房，他邻居2月份12000买入，而YT—期各方面不如我买的2.2期。如果按照12000来算对比6700买入，YT涨75+%。RS买的是一期2套和二期1套，一期2020年11月交房，二期2021年7月交房；所以还没有同小区二手成交数据，只看报价比买入时涨了50%+。那综合看，2021年3月，6套平均涨幅60%+。

感谢李哓飞同学推荐“生财有术”和“亦仁”。关注了“亦无所知”公众号，其中《这些年我从互联网收获的三桶金和五点感悟》对我启发帮助很大，读完一遍后我就有选择的摘录重点，摘到最后发现几乎把原文摘抄了一遍，〇(n_n)o哈哈——并顺藤摸瓜的做了以下动作：

•列了关联书单，买书来阅读。

•关注了李笑来，2天通“听”了他得到专栏《通往财富自由之路》

•重新开启学习和使用英语

参考亦仁的“分享能带来好运气”想法，将SY买房经历做系统复盘和分享。复盘内容主要包含：

•1.站在巨人肩膀上：学习房产“道法术”全套方法论,•获取房产信息和实操答疑

•2.提前做好准备：自己实操起来是最好的准备。例如：早点启动融资，积累看房量培养感觉，买小标的练手。•3.现场考察用脚量：确定候选标的后，现场去实地考察。确定哪个盘值得买，自己是否可以买(买房资格和买房预算)。•4.克服困难：确定要买入后，解决买入实施中具体问题，主要包含：购买资质贷款资质融资'说服家人

1,站在巨人的肩膀上

此处的巨人是欧神，感恩欧神用逻辑和事实给我洗脑，真的是毀三观竖新生”。欧神的房产投资道法术是逻辑自洽的，而且无数人学习他赚到了钱。自从2018年5月接触到水库论坛和欧神后，我关注的公众号彻底升级了一轮，取关了许多，又新增了许多。

从水库&欧神得到：

(1)方法论。房产投资的全套逻辑和方法论。

(2)信息源。欧神认为哪些城市哪些板块有潜力，当地的政策怎样。

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当时的几个信息渠道

⑴水库论坛公众号。主要是传道授业解惑。偶尔会披露些信息。

(2)关联的几个微信群。分享各个城市的政策和信息。

(3)知识星球问答曰更。

“7_K库”知识星球是最重要的信息源，里面有高质量信息以及实操答疑。买入SY最主要决策依据：当时欧神在小密圈对SY的分析和信息披露。解决了:‘为什么SY值得买”，“怎样买SY”两个重要问题◊

如果想要速成，看“水库”星球(2020年已停更)也勉勉强强够用了，但是风险隐患大。如果想要更扎实，就要把底层原理搞清楚，需要老老实实把《欧神文集》多读几遍◊《欧神文集》是九阳神功内功，打好基础后也很容易练其他的，不仅局限于房产。《水库星球》是龙爪手招式，没有九阳神功加持威力不够大，着急的话还容易误入歧途，搞成獵舞大棰”伤己伤人。

2,提前充分准备

感恩2018年5月接触水库房产投资如获至宝。我就一边学习思考，一边考察实操，一边总结迭代。以下都算是准备过程：

(1)5月不计通宵两周通读一遍宝典心法（约等于8本书）

(2)6月实操买入1套丫丁（此处YT=烟台），积累了经验◊

(3)6月开始借钱融资，到年底借了100W+。

(4)7月开始用水库的方法在BJ(此处BJ=北京）看房。（实际从年初就在BJ看

房，只是不够系统）

(5)11月看好BJ的1套准备锁定，结果被人抢走。踩盘小1年时间终于找到1个合适的，煮熟的鸭子飞走了，气得我肚子疼了小半天。

(6)开始反思('为何BJ此合适房子这么难找?"。得出另夕卜1个结论：短期看(5年内)SY肯定比BJ涨的快，同一笔钱投到S丫收益更大，那就先买SY。

⑺然后开始重点收集汇总份析SY信息，其中小密圈信息最重要。主要包含：购买资质、贷款资质、候选板块、候选区域。

(8)12月份对购买SY做了准备。主要是怎么买的问题：包含“怎么解决购买资质”、“怎么解决贷款资质”、“重点看哪些板块”、“有哪些必须关注的楼盘”。当时就确定了“一定要到现场实地考察，关键节点不能偷懒”。当时是想新房和二手房一起看下。在贝壳联系了S丫当地四五个中介，加了微信，说了我的诉求，让他们准备接待我。另外通过朋友推荐，以及别的平台也都联系了几个中介，都加了微信。

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3,现场考察用脚量3.1为什么要实地考察？

实地考察可以掌握“更准摘更全面更及时”的一手信息！基于优质的一手信息才能做准确的判断！

房产投资来说必须要现场考察：实地用脚量。这么大体量的资金投入，做伸手党偷懒不去现场考察迟早会吃大亏的，不去现场就好比“手持火把穿过火药库而你却浑然不知”。当朋友质疑我冈险偏好高的同时，我也在质疑那些“云买房”而不去现场看房的人，我认为他们的实际风险更高。注意：这里的现场看房考察是“来判断是否值得买”，而不是来之前就默认值得买，过来只是办理买房手续”。所有大V组织的“云买房”，都是期望你过来简单确认下，然后办手续。相当多的人由于种种原因(懒盲从源省点差旅费)，也就不加判断云买房了，实际上把重大决策权交到了别人手中，

权威不一定时时刻刻都是对的，欧神也不例外。

•大咖真正牛逼的地方：一是对大势判断，二是方法论输出。

•大咖对微观选筹判断不一定最厉害，原因是掌握的一手信息可能不是最准最全最新”。大咖时间珍贵无比，可能不会亲自去踩这种小盘，可能不是通过一手信息做的微观选筹判断。如果掌握相同的一手信息，大咖的判断正确的概率肯定会更大越。

•屁4决定脑袋（犹豫了好久，还是把这条加了上去）。如果大咖和开发商合作卖房，大咖是有收益的（现场确认欧神推YJL和YT没有利益关联），自然而然会倾向于推荐合作楼盘。

还有那些组织“云买房”生意的大V本质是为了恰饭，只要不欺瞒就0K就无可厚非。但作为个体买房人，建议还是要掌握一手信息。尽信书(权威)不如无书(权威)，掌握了:准确全面及时”的一手信息，这样才能正确的做出思考和判断。

3.2怎样去异地踩盘？

这里指的是一手楼盘，对于一手楼盘，可以直接去售楼处。

最好是找个当地中介，这样效率会高很多。我是在去售楼处路上偶遇我的中介，在茫茫人海中，互相看到并看对眼也是种缘分，经过多次信任检测后，确认就是他（小万）了，来之前准备的多个备胎中介也就没再联系。现在我们已经升级为合作伙伴，当然过程中，是经过多轮相互的信任检测。关于找中介就不展开了，后续可以单独整理一遍。

下步就是一个一个楼盘看，具体看什么？参考操作手册(此处指欧神文集相关内容)，踩盘多了就逐渐有了感觉和自己方法套路。

•楼盘周边：存量基建情况(地铁学校医院公园超市公交马路，...)，是否有空地(增量扩展空间)，是否有增量基建计划以及进展如何

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•房子小区：楼层户型朝向面积采光车位小区物业，...

•价格：价格怎样，前两者情况是否能配上这个价格。

不去现场，是无法获取“楼盘周边”和“房子本身”的优质信息的。

3.3为何pass掉欧神推荐的两个盘？

欧神在小密圈推荐了YJL、YT三期，我现场考察后，第一时间把这2个盘排除掉了。

不是我NB,更不敢跟欧神相提并论，我用的理论都是从欧神那学的，只是此时此刻我在现场，我获取的信息更准确更全面更及时”，将欧神的选筹建议作为参考基准，我更能做出更准确判断。两年来“自选盘”涨幅远高于“推荐盘'也从事实上证明了当初的判断正确。

排除YJL的D区

候选板块的盘，几乎都现场用脚量过。YJL首先毫无犹豫的被排除掉了。在地图上看起来不错的项，实地考察后判定较差。

•最主要是小区在一个角落上，没有空地，也就沒有发展空间了，附近区域交通不便利。

•周围什么几乎沒有存量基建，只有一个大学，但实际上被隔断了，从小区进入大学较困难。

•到地铁实际距离超过1.2公里。

•相对价格也比较贵，单价7000左右。

Y儿的D区I&阉肴房VS现场肴房，结论完全相反1，位罝地图上看起來不错实地考察后判定较差

3环内，更帒近市中心⑴基逑差。偏在角落，周边基述极少，商店都不好找⑵交通不便。只冇一条窄路，开牟进出不方便2,地铁有地铁用脚M过，小区门到地铁1.2+公里3,大学挨若人学⑴大学用围墒隔开了，围墙上没有门。⑵从人学出來到小区，至少需步行3km以上⑶人学牛租房冇电好的候选：学校近、地铁近、冇站迚4.河M可以矜到河M痛河把路阻断了，加上冇树林。交通很不便

地图上“云看房”VS实地考察

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排除YT的三期

现场看房发现奇怪的是：先开盘的是丫T三期，YT2.2期倒是后开盘的。元旦去看房时，排除了YT三期，原因如下：

•价格高7200+

•剩下尾盘，户型朝向楼层都一般•地铁相对较远

3.4为什么选择RS和丫T2.2期

去了现场用脚量考察后，再结合过往踩盘经验和相对扎实的基本功，就比较容易选定目标盘了。

选择“RS—期和二期，，理由

2019年元旦期间，将目标板块的新盘都踩了一遍，排除掉“丫儿和YT三期”后，选择了RS—期（2套）和二期（1套），原因如下：

•周边基建：地铁用脚量900米(一期)，周边有三甲医院，有3个公园，有商业广场

(在建)有公交站，路宽开车方便。有空地可扩展。

•小区房子：（一期）改善型住宅，大户型洋房、户型优，小区密度低，自带车位和仓房。二期刚需房在一区后面，户型优。

•价格合适：（一期）7500+,(二期）6200+

选择“YT2.2期”理由

2019年1月20左右，来SY办理前3套手续期间，又跑了一遍盘，意外发现更高潜力新盘。丫T2.2期离YT三期不远，基础条件各维度都比三期要好，关键是还便宜！‘什么叫惊喜？”，这就叫惊喜!

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实际上RS—期、RS二期、YT三期、YT2.2期这四个小区距离不远，都共用周边基建。从基建维度，毫无疑问YT2.2期是最好的；从整体投资回报率维度，毫无疑问YT2.2期肯定是最好的。这是现场踩盘发现的！信息需要“准确全面及时”，命中“及时”，我们应该是第一个锁定买入的，因为还没正式开盘，我们就发现并马上敲定了。

'、YT2.2期，，VS、、YT三期"考察项YT2.2期YT三期

1，地铁离地铁550米离地铁1200米2,商业离咅悦广场50米离咅悦广场500米3,马路离大马路50米，丌车便利离人马路5〇〇米，开乍还要走600米小路4,户型楼层户型优。刚开盘可选多户型一般。乱适尾盘5,价格6700(刚开盘价格）7000+

4,克服困难

确认值得买的楼盘后，然后评估下资源看能买多少，确定了买入目标。剩下的重要环节，就是拆解问题执行了。当然来之前就整理好问题框架和方案路径，主要包括：

(1)怎祥解决”购买资质“问题

(2)怎样解决”贷款资质“问题⑶怎样融资

重要的事情说3遍：提前整理好问题框架和方案路径、提前整理好问题框架和方案路径、提前整理好问题框架和方案路径。现场要预留时间精力处理意外状况，要不然问题挤在一起手忙脚乱的，不能正常思考，还会动作变形出错！

4.1怎样解决购买资质问题

结合SY当地政策，买房人“迁户口”或“交社保”可以解决购买资质问题。

(1)前3套实际是我爰人和她亲姐买的，我提供技术支持。她们将户口从老家迁到SY,解决了资质问题。中介小万同学很给力，帮了不少忙。（后面所有其他手续也是如此：只要不是非得本人到场，都是小万在帮忙处理）

(2)后3套实际是我们亲戚买的，我提供技术支持◊他们交了半年当地社保，解决了资质问题。交社保也(低成本)考察了几家供应商，有线上的也有线下的，最终选了一家便宜且靠谱的。

4.2怎样解决贷款资质问题

结合当地政策，找到满足条件的购买人：我爰人、（爰人)亲姐、其他亲戚。

(备注：实际是家人和亲戚买入的，我提供J支术支持呀）

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4.3怎祥融资⑴自有现金：30W

⑵金额工具：例如房产抵押，其他等等。

(3)全员借钱：将所有人脉EXCEL分类，然后挨啊昔钱(有利息和欠条)。

(4)卖YT房：将涨幅空间少的烟台房子挂牌售卖。

4.4怎样说服家人

(1)步步为赢。以迁户口为例。先不说迁户口这种家人眼中的“大事'先把其他都准备好了，就剩迁户口了。然后说:‘亲，迁吧，要不然缴社保还得多花好几万呢，是吧?”

⑵一哭二闹。

以“后3套”买入过程为例：

•当天下午逛街，趁爰人心情好直接提出要买3套，理由巴拉巴拉。老板先是拒绝再买，然后勉强同意“再买只能买1套”。

•晚上我通宵分析并做方案，第二天早上提交更有说服力方案并跪求，老板勉强点头。

•反悔，赶紧去交了定金锁定3套。然后一起在现场给亲戚们打电话说服其中3人买入。

•2月春士期间，老板居然联合长辈说不要定金也要退掉”。我震惊了，直接升级，闹啊，攻击其“反复无常”，“以前XX事就因为反复无常带来损失”，消停完了最终是没退。朋友们千万不要学我，我有个大前提“我是基于逻辑和实施”做判断；而他们是基于未知带来的恐惧情绪做判断“万一跌了咋办？“这样压力好大!"，“钱不重要一家人开开心心最重要:’。再问他们“为何会跌”说不出所以然来。再说我压力不大都在计算中，开心和钱都重要。但事后反思我也会想，“万一我坚持的是错的呢”？虽然他们在逻辑和事实上没有说服我，但这并不代表我就是对的。结论是我还是会坚持的，但不会拉那么满要多留余地，因为毕竟有不可控的运气成分啊，同时加强学习提高判断力。另外要多花N倍时间跟家人沟通，多用“逻辑和事实”给洗洗脑，即使洗脑失败多沟通加深理解也是好的。

•春节后，后3套成交价迅速涨起来了◊后面就顺畅多了

4.5其他小插曲

2019年1月2X号在SY办理迁户口时，发现证件不全。直接找朋友2次撬自家锁，远程视频找证件，然后用最快的快递寄到SY,我们在现场等着。说句鸡汤话：

“只要方向和路径对了，其他都是要克服的困难〜”