我是如何赚到第一个100万##语不梵

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嘿，你好呀，我是新来的小伙伴语不梵。

经过这段时间高强度、大密集精华的洗礼，我幡然醒悟和生财有术相处之道在于三个有：有所系、有所问、有所享。有所系，这个大家都是冲着怎么赚钱来的，毋庸置疑；有所问，就涉及到各自在赚钱路上的疑惑如何利用生财得到解答；有所享，即分享自己的心得和收获。

作为刚入生财的新手，我简短地回顾了一下这两年的成就，主要有三：

1、6个月从小白到MBA面试辅导老师再到企业高级咨询顾问2、3个月成功转型证代，开启IPO之路3、通过买房，不到一个月赚100万

跟钱最直接有关的就是第三项了，因此我在这里作为过来人也简单地给大家分享我买房的经历（非常魔幻）。

大家可能都知道，广州房产在近期房价飙升之际频出新政：严查首付、严控贷款、利率上升、学位紧张的校区按房产证时间顺序排队入学。而我通过买房赶上最后一趟车，成功避过以上所有雷区。这当然也有很大际遇在其中，但是如果没有前期一系列的准备和工作，很难抓住这最后一波际遇。

接下来，我就从买房关键要解决的五大问题来展开剖析我这次买房的历程：

1、买房的目的2、预算的把控3、中介的选择4、片区的确定5、购房过程中的注意事项

在我的分享中，运用了系列工具和咨询思维，相信对于想要买房特别是想要找到价值洼地房产的你，有一定的借鉴意义。

一、买房的目的决定选择的关键因素

通常来说，买房的目的有三种：投资、自住、教育，买房需要重点关注的因素有四个：交通、学位、地段、楼龄。不同的买房目的决定关注的因素侧重点不同，而我们要做的就是聚焦。

我的目的非常明确，首先是教育，其次是自住，其它的能有则好，没有也罢，不再强求。

确定了教育+自住的目的之后，那么我需要关注的首要因素就是学位+交通。因此，我当时做的第一件事情就是，梳理目标区域小学情况，包括学校所属梯队、地点布局（广州很多名校都是按年级分校区上学，因此可能会存在六年需要跑多个校区的情况）、教育特色（比如有的小学侧重表达，有的侧重奥数，有的则强调正面教育，不一而论）、口碑评风等。通过在学校官网、公众号、论坛等渠道初步了解情况后，我筛选了七所小学，然后做了这样一张表格方便我进一步对比研究。

学校名称教学特色

学校地址对口中学

招生地段

均价

华阳小学

这个时候，我们暂时还不需要事无巨细地梳理出每一个楼盘的细节，我们只需要在心里对这些区域概况有个底就好了，毕竟就各个学校招生地段的小区而言，这个量级并不小，我们不需要在这个步骤就开始耗费大量的精力。

梳理好目标小学的基本情况之后，我做的第二件事情就是，找到广州最新的地铁规划图。在这里，我需要了解未来几年广州地铁的规划布局和开通进度。由于涉及交通这个关键要素，这一步非常重要，而且事实证明，这一步在我最后的决策中也起到了非常关键的作用。
通过了解未来近几年广州地铁的规划和开工进度等情况，我可以在交通的便利程度上给未来一定的容忍度和价值空间，比如某一个地段暂时还没有地铁，或者地铁正在施工中，那么我可以初步预判的是，这个地段的利好还未百分之百兑现，我需要权衡的是我是否愿意接受暂时牺牲1-3年时间的交通便利，来换取未来的升值空间。

二、做好预算这笔账就相当于了解了买房的整个流程

在正式持弹上阵前，我还需要做一件非常重要的事情，就是确定预算范围。这个直接决定了可以选房的区域，极大节省购房时间成本。

这里，需要做两件事：搞清楚房产成交过程中的各个关键节点和相关费用，以及确定自己的月供承受能力也就是现金流。

通过网上查询相关信息以及向房产中介咨询，我绘制了这样一张图表帮助我测算。

这张表格的主要目的是为了帮助我更好理清楚整个交易过程中所将要经历的环节和需要注意重点关注的要素。这个部分我跟好几个中介进行了事先的沟通，通过初步确定交易各个环节的时间和耗资，以帮助我快速做决策。由于我的目标以教育为主，而既有确定学校的小区通常以二手房为主，因此我在这个部分增加了对后续可能的装修费用的考虑。

在这个部分我们需要注意的是当地政策对于税费的影响，以及房龄对于贷款额度的影响。通常来说，房主持本年限满二才可进行交易，满五唯一可以免缴个税，房龄如果过长，会影响贷款发放的额度等，事先抓住这些因素，有利于掌握到时候谈判的主动性。

做完这张表之后，我们需要重点梳理我们已有和可以有的资源，然后进行分段测算。

我们需要对自己可以用起来的资源进行一个初步的摸底，比如，目前持续稳定的现金流情况、可以融到的资金等，这些是需要跟上表中的耗时和耗资部分进行对应，缺一不可。通过大致摸清楚自己的资源实力之后，我们可以设置几个预算空间进行分段测算，来验证自己的购房实力。比如，分别对总价预算300万、400万、500万、1000万等进行测算，结合时间来推算自己的月供能力能够覆盖的预算区域。

三、是否理解需求是判断中介靠不靠谱的重要标准

由于对很多人来说，购房涉及的金额大，可能是关系到一家人的决策，不能出现任何的失误，因此，选择一个专业而靠谱的中介就非常重要。

在了解中介的过程中，我发现这个市场已经明显分化出以三种商业模式为主的中介：

1、专业为以投资需求为主的购房者提供从方案策划到踩盘分析、房产交易的购房全流程服务提供商2、为买卖房产双方提供撮合交易服务，即传统服务模式3、为购房者提供交易流程服务，即只提供交易跑腿服务

第一种商业模式非常强大，但通常费用也高。由于相对新型，因此对于个人（他们称为咨询师）的要求非常高。我当时到一家这样的机构进行咨询，跟对方咨询师预约好时间后，进行了大概1个小时的初步沟通。咨询师还在国企上班，由于自身拥有多套购房经验，准备从兼职转为全职来做购房咨询这件事。在聊的过程中，我发现这个咨询师有一个很明显的特点就是以他个人经验理解的投资思维为主，并没有很好地关注我的需求，对我提出来的想法不是充满好奇心和想要验证，而是直接否定，一棍子打死。这导致我直接断了想要将这笔生意交到他手上的念头。
第二种商业模式相对传统，也比较成熟，基本上现有的路边上的房产机构用的都是这种模式，只是加上互联网的概念，略有进化，但本质还是生意撮合。通常，在这种模式主导下，中介都是分片区进行销售，因此需要我们首先对多个片区有了解之后，才能最后确定。在整个购房过程中，我接触了多家机构的多个中介。从整体的水平上来说相差并不显著，各个机构品牌能够在当地站稳脚经营数年的，通常都不差。因此，决定的还是在于人。

我最后选择的其实就是这种模式，当然过程中也经历过多个中介。大家统一的特点是都非常愿意陪着去走多个楼盘，都很耐心，但我最终选择的是一个小姑娘，她的不同之处在于，她多做了这样几件事：

1、在沟通过程中，非常敏锐地感知我的情绪和需求，清扫我的顾忌和疑惑2、在带我踩盘之前，给我介绍这个片区的缩略图，让我大概了解这个片区的情况；踩盘之后，带我逛了整个片区，给我介绍附近菜市场、公园、图书馆、商超等配套情况，帮助我勾勒我未来在这个片区生活的美好场景3、整个过程中非常自信，给我一种“老娘就是全场最专业的，找老娘买房的没一个后悔的，所以你跟着老娘走就对了”的气场

第三种商业模式适合有目标房源但不放心直接跟房主交易的人群。区别上面两种按点收费，这种通常按单收费，也就是去除房价影响，固定一单多少钱。这种模式相对也比较新型，我当时在各个置业群确实也撩到一个有着不错房源的业主，但由于业主还需要占用学位很长一段时间，因此没机会用上这种方式。

四、实地踩盘是确定片区的必要方式

做好了前面的准备，就到了最为关键的环节——实地踩盘了。由于我已经非常明确购房的目的和预算，因此在跟中介沟通的时候效率很高。我会提前几天跟中介约好看房的时间，然后中介会根据我的需求，帮我约各个目标小区的房子。这个过程是比较耗时耗体力的，有的地方可能根据房源情况，需要看几轮。

第一轮以了解小区环境和距离学校远近为主。中介通常会事先把已经安排好的房源户型图等打印出来，方便我们看房的时候对照着看。这个时候一定要注意多观察周围的环境，氛围。比如，环境是否干净、整洁？周围居民结构以年轻人还是老年人为主？周围的教辅机构多不多？等等。我是属于比较敏感的人，通常一进某个小区就会对这个小区发生反应，所以气场这种玄妙的东西能不能融合，也真的是个需要注意的地方。

通过对环境的观察，其实我心里已经开始对某些小区评分了。看房结束后，我还特别到各个目标小学了走一圈，观察小区到学校的路线和经过的环境。有一个对应非常知名小学的小区，去到学校需要经过臭水沟、廉租房等；还有一个小区去到对应学校需要穿过大马路、地下通道等复杂的路线，我觉得不太安全；还有一些小区对应的小学需要每2个年级换一个校区，而且每个校区都有一定的距离；有的小区楼距非常窄，进去之后感觉很压抑等等，这些都需要根据我们自己的需求进行具体的衡量。
周边的环境决定了小朋友所处的圈层、潜移默化的教育，所以对于教育这点非常看重的需要特别注意。另外，还可以多跟中介聊聊周围的规划、未来的建设等。比如广州近期比较火的金融城话题等，多聊聊，然后在心里测距衡量看中的小区与之间的距离，是否能够受到辐射的利好等，心里会在做决策的时候更加笃定。这个就是从产业的角度来看小区未来发展的可能性。

对整体的环境有了解之后，这个时候我就锁定一个区域开始进行重点看房。这个过程中通常需要关注户型的结构、朝向、通风度等。户型结构特别需要注意房子的进深和开间，这个决定了房子的布局和光线能够进到的深度。朝向能够朝南最好，但通常也要结合朝向正对景观、房子所在层高等进行综合考虑。另外，卫生间必须通风，否则味道会很大。如果考虑到后期装修的话，还需要了解房子的建筑结构是否存在改善的空间，比如功能布局是否能够通过移墙等方式重构等。

这一步，对于有自住需求的一定要亲自去感受。我原来以为我对于层高是没有挑剔的，后来发现自己确实恐高，上到20几楼站在阳台边上心里开始发怵、腿就开始发抖。还有就是，前业主的布局、习惯和喜好，其实是会对房子的气场有潜移默化的影响的，这个要自己去感受才知合不合。

最后，最重要的一点就是通过对校区、交通、环境、产业等的综合考量，判断目标小区的价位值不值得成交。

我最后看中的片区距离学校近，上学非常方便，整体居住环境也比较纯粹；交通上，目前以BRT为主，地铁在建，预计明年就可以开通；产业上，可以承接未来珠江新城、金融城、琶洲等地的发展利好，同时具备学位和升值潜力。报价上，目标小区周边的小区价格基本上都比这个小区高|20%–50%，其它楼龄略新一点同户型的小区成交价已经比目标小区高40%，而这个小区之所以价格还没有上去，主要有两个硬伤：

1、物业差；

2、电梯不能直达，需要先从扶梯上二楼。

通过跟小区内多个租客、房东和中介沟通，我发现第一个硬伤其实已经在解决中。小区已经成立了业委会，筹资新换了电梯，并且进行了招投标开始更换物业。通过观察，我发现这届业委会是干实事的，整个小区都有着向好发展的趋势，因此这个硬伤未来可以缓解。
所以，确定了成交意向，通过综合考量，在最后的价格谈判上，我心里已经有初步的判断了。我觉得业主的报价相对来讲其实是可以接受的。通过中介前期跟业主的沟通以及现场双方情绪比较稳定的谈判，对方在原报价上降了几万，顺利成交。

这个成交过程中其实还有个意外之喜，就是原业主虽然有几套房子，但是他名下只有一套，相当于这个房子实际上是满五唯一，又直接省去了好几万的个税。

五、购房过程中需要注意的一些事项

从去年下半年开始筹划买房，到今年正式过户，不到一个月，我所购买的小区开始追涨，到现在，整个小区的成交价已经跟周边持平。而小区环境在业委会的带领下，这段时间内完成了大堂装修，同时启动了其它一系列动作，朝着更好的小区打造、发展，一派生机勃勃。

最后，我再给大家复盘一下在整个购房过程中，需要注意的一些相对细节但是无比重要的事项。

1、了解房主为什么要卖。这个对应着我们为什么要买，非常重要。对方卖房的初心直接决定成交的速度和机会成本。我看过的一套还不错的房子，对方卖房的原因是因为房子在她母亲名下，而她母亲八十多高龄了，她想要通过卖房的方式尽快变现，以防万一。这种我们需要敏锐地感知到，这个里面就涉及到继承问题。谁是合法的继承人？买这个房子的风险就在于，可能会出现交易过程中，其他潜在继承人提出质疑，导致交易流程和时间拉长。这是我不想看到的。而我所买这个房子的业主原因相对就比较简单，按他原话说就是“不想给银行打工了”，这种情况下他是有很强烈的意愿促成交易的，因为对于他来说，时间就是成本，他必须快速成交减少持房期间的资金成本。

2、了解是否带有租约。这个其实就是对应“买卖不破租赁”、“租客有优先购买权”等法规。有一套房子特别好，但是租给某公司当宿舍，业主有强烈意愿卖，但是租客不配合看房，也不愿意搬，所以这种房子如果不是实地踩盘去了解真实情况就很容易碰雷。我买的这套也是有租客，由于我倾向自住，所以让业主提前跟租客沟通好，租客也愿意配合提前中止合约，约定时间搬出。

3、关键对话必须录音。这个是从我的卖方受到启发的。原业主房子名下有贷款，因此需要先涂消才能交易。这个过程中中介提供了短期融资服务，并且对我这边放款时间进行了一个承诺。当时恰好卡在过年前这个时间，新政刚出来，我这边银行虽然已经下了同贷书但是在时间上还是有一定的影响。业主当时就以录音为证据，要求中介对超出时间段的融资费用拿出解决方案。这个起到了非常好的效果，原业主很顺利地通过这种方式维护了自己的权益。而在回顾整个交易过程中，其实很多关键节点是需要录音或者文字形式留存证据的，比如租客的承诺、中介的承诺、价格的谈判、行方放款利率的确认等，毕竟相对于很多人来说这是一笔不小的交易，万一出现了任何岔子，事先保留证据将会对我们起到非常有利的结果。
4、各交易环节中时间的把控。这个部分就需要跟我们在前期策划的预算表中的耗时对应起来了，一方面，我们需要确保资金能够及时到位，另一方面，有一些环节是需要提前预约面签的，这个时候就要提前安排出时间来。除了自己的时间外，我们还需要了解卖方的时间安排，督促中介推动整个交易的进展。毕竟，一旦启动了流程，时间越快，不确定因素带来的影响就越小。

六、最后的话

买房结束后，广州关于购房的政策开始陆续推出，如核心区域限购、严格控制贷款流入房地产等，导致很多银行今年还没开始，额度已经用完了。由于我是在新政推出前已经敲定所有关键事项，因此对我这边仅有的影响就是商贷放款时间略有延长，我是公积金先放款，隔几天之后才放的商贷。五一前，广州各区陆续推出限购组合拳，天河区更是针对部分学校学位推出了限流预警（即今年8月份后购买的房产需要按房产证登记的时间排队入学，我买的小区正好就在限流范围内），而我由于幸运地踩在所有政策推出前完成了交易手续，成功避免了后续因为新政可能带来的焦虑，实现了“学位+升值”双保障。

事后复盘，我发现虽然这是一个自己购房满足刚需的案例，但是其实站在投资的角度，对于如何找到价值洼地的投资项目也有一定的启发：

1、首先要对整个市场要有了解。我在这个过程中，花了大量的时间去了解不同区域的环境、房价，这个对我最后进行价值评估和判断起到非常重要的作用。对市场了解，其实就是贴合某一类型用户了解需求实现和变现的可能性。

2、善用工具进行分析和测算。比如我前面提到的几个就是我自己设计的非常简单但实用的工具，这些工具可以起到梳理流程、匹配资源、分析市场的作用。通过运用工具，我很清晰地判断自己的预算范围和需要重点关注的因素。

3、场景化思维、探索未来可能性。投资也是最终也是需要切换到用户的角度来思考关键要素。因此需要考虑针对什么类型的用户产品进行投资，切实切入到这类用户的生活场景中去。如果是像我这种重点考虑学位和交通的，那么前面这套经验就非常适用。另外，需要注意的是除了关注优势，还需要关注痛点改善的空间。比如，房间布局、物业、小区环境、商业配套、未来产业布局和发展前景等，有些在目前看起来是硬伤，但放在时间维度上反而是升值潜力。例如我们就见过很多低价买下结构布局差的房子，通过装修改善高价卖出等例子，这个就需要我们在多个维度了解房源的时候，对未来抱有更多开放性、可能性，通过高效的行动来解决痛点，提升价值。
道阻且长，行则将至，智行则速至。最后，祝各位都能买到理想的房子，生财有术、有路、有厚度~

我是语不梵，期待未来与你同行，碰撞更多生财火花。

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